Immobilier logistique : le degré d’exigence s’accroît


Après deux années de ralentissement et malgré une crise persistante, 2011 a marqué le rebond du marché français des entrepôts logistiques de 5.000 m2 et plus. Au total, plus de 2,6 M m2 ont trouvé preneur (+ 20 %), selon CBRE. Cette demande placée bénéficie pour l’essentiel à la dorsale Nord-Sud.


© CBRE
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Avec plus d’un million de m2, le marché francilien des entrepôts logistiques de 5.000 m2 et plus s’est développé de 44 % en 2011 et polarise désormais 42 % des surfaces commercialisées. Près de la moitié concerne des bâtiments de 5.000 à 10.000 m2. Deux grandes régions ont également connu un regain d’activité en 2011. Composé du Nord-Pas-de-Calais et de la Picardie, le Grand Nord reprend sa position de leader régional avec 428.000 m2 consommés (+ 53 %). Le Grand Sud, englobant Provence-Alpes-Côtes d’Azur et le Languedoc, affiche lui aussi une année exceptionnelle avec 18 opérations totalisant 373.000 m2 (+ 44 %). S’agissant du couloir rhodanien autour de Rhône-Alpes, CBRE y recense 332.900 m2 (+ 7 %). “La bonne santé du marché est en grande partie liée à la réalisation de bâtiments clés en main. Leur poids ne cesse de progresser depuis plusieurs années en raison de l’accroissement des exigences des utilisateurs et de l’obsolescence du stock. En 2011, ils représentaient 23 % des transactions”. À l’image de la distribution généraliste et spécialisée qui a animé le marché l’an passé, ces exigences se focalisent autour d’entrepôts de classe A à proximité de nœuds de communication, et de la réduction des coûts dont de transport.

Recul du stock, loyers stables

Conséquence de la quasi-disparition des constructions en blanc et de l’essor des opérations clés en main, l’offre disponible se contracte de 24 %. À hauteur de 3,5 millions de m2, elle demeure toutefois élevée et souffre d’une obsolescence accrue. “Une pénurie de bâtiments neufs est à prévoir. Les clés en main devraient continuer d’animer le marché en 2012”. Bien qu’en augmentation de 17 % avec environ 820 millions d’euros, l’investissement dans l’immobilier logistique est resté inférieur de près de moitié à la moyenne des dix dernières années. Face à la volatilité des bourses, son taux de rendement a pourtant résisté entre 7 et 7,8 % selon les entrepôts et leur localisation. À noter l’an passé le retour des ventes de portefeuilles comme ceux d’AEW Europe à GLL Real Estate Partners (280.000 m2 pour 177 millions d’euros) et de Gecina à Carval Investor (420.000 m2 pour 114 millions d’euros).

“Obsolescence rapide du stock disponible”


Sur le front des loyers, les valeurs sont stables après un réajustement en 2009 et 2010. De 37 à 54 euros le mètre carré annuel hors taxes, elles sont toutefois toujours aussi disparates selon les régions, les types de biens et leur situation géographique. Variables sont également les avantages commerciaux concédés selon les mêmes critères avec en moyenne entre 1,5 et 2 mois de franchise par année de bail.

Érick Demangeon

Vendredi 16 Mars 2012



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