Immobilier logistique : recul des transactions, envolée des investissements


Le marché de l’immobilier logistique devrait se stabiliser autour de 2,5 Mm2 placés en 2017. Le corridor Nord-Sud rayonne à nouveau et les chargeurs demeurent les plus actifs. Le rachat du portefeuille Blackstone par le chinois CIC fait bondir les investissements.


© IDI Gazeley
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Éloignée des niveaux 2015 et 2016, la demande placée d’entrepôts de plus de 5.000 m2 a reculé au premier semestre de 22 à 26 % selon les sociétés de conseil en immobilier logistique. À 1,3 Mm2, elle se situe néanmoins dans la moyenne de la décennie écoulée. "Le retour du marché à sa vitesse de croisière se double d’une géographie plus classique" où "la dorsale s’affirme à nouveau comme le centre de gravité de l’activité avec 70 % des transactions", selon Cushman & Wakefield. Sur ce corridor Nord-Sud, l’Île-de-France concentre 485.000 m2 (+ 2 %), et la vallée du Rhône, au sud de Lyon jusqu’à Marseille, enregistre de belles signatures en compte propre telles que Allopneu à Valence (42.000 m2) et Tempo One à Monteux (31.000 m2). "Marseille doit son rebond au positionnement de plusieurs logisticiens dans le cadre de clés-en-main à l’image de XPO (54.000 m2) et de prises à bail sur les zones Clesud et Distriport", relève le cabinet. À l’inverse, les marchés secondaires décrochent passant de 830.000 à 390.000 m2 placés.

Le stock progresse

Au premier semestre, les bâtiments de 10.000 à 30.000 m2 se taillent la part du lion, totalisant 54 % des ventes, suivis des entrepôts de 30.000 à 60.000 m2 (25 %) et des plateformes "XXL" de plus de 60.000 m2 (14 %). Issus du e-commerce, de la grande distribution et de l’industrie, les chargeurs sont à l’origine des deux tiers des transactions contre un tiers pour les logisticiens qui, à la recherche de polyvalence pour leurs bâtiments, les concentrent sur la dorsale. 

"Le retour du marché à sa vitesse de croisière se double d’une géographie plus classique"


L’attrait pour les surfaces neuves (70 % de la demande placée) se confirme aussi avec pour conséquence de maintenir le stock disponible à un niveau élevé. À 2,9 Mm2, il augmente de 11 % et se concentre sur l’axe Nord-Sud : Île-de-France 50 %, Lyon, 10 % et Marseille 6 %. "Cet alourdissement repose sur deux causes principales : le poids des clés-en-main et des comptes propres qui consomment les stocks avant leur entrée dans l’offre immédiate, et la libération de surfaces obsolescentes qui viennent abonder des disponibilités de seconde main déjà importantes à l’échelle nationale". Cette tendance a aussi pour conséquence de créer une pénurie de bâtiments neufs.

Investissements record

Cette rareté d’offres neuves stabilise les valeurs locatives sur le territoire de 44 à 55 euros/m2/an sur la dorsale, et de 43 à 45 euros/m2/an sur les marchés secondaires tels que Toulouse, Strasbourg, Rennes ou Bordeaux. Ce qui n’enlève rien à l’attractivité de l’immobilier logistique auprès des investisseurs. Avec des taux de rendement de 5,25 à 6 %, les investissements dans le secteur ont atteint 2,2 milliards d’euros au premier semestre boostés par le rachat du portefeuille européen Blackstone par le fond souverain chinois CIC. À elle seule, cette opération représente un investissement de 1,6 milliard d’euros en France !

Érick Demangeon

Lundi 4 Septembre 2017



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