Immobilier logistique : un dynamisme en trompe-l’œil à Strasbourg


A Strasbourg, le marché affiche une hausse de la demande placée au premier semestre, fruit d’opérations exceptionnelles et de clés-en-main qui n’effacent pas les difficultés structurelles.


© Mathieu Noyer
© Mathieu Noyer
En apparence, l’immobilier logistique s’est très bien comporté à Strasbourg et plus généralement dans le Bas-Rhin lors du premier semestre 2016. Pour ces seuls six mois, la demande placée de 87.600 m2 a déjà dépassé de 1.000 m2 le bilan de l’ensemble de 2015, selon Rive Gauche CBRE : "Le meilleur démarrage d’année depuis 2000", souligne le cabinet-conseil. En se concentrant sur les surfaces unitaires de plus de 5.000 m2, son confrère BNP Paribas Real Estate note également une multiplication par plus de deux entre le premier semestre 2015 et celui de cette année, à 76.000 m2. "Mais cette statistique doit être relativisée", prévient d’emblée Cédric Brigmann, consultant locaux d’activités et logistique de la filiale du groupe bancaire. Elle résulte en effet de quatre opérations seulement : les extensions en compte propre de Lidl à Entzheim (25.000 m2) et des Transports Fuchs à Erstein, les prises à bail de l’industriel Gaggenau au port de Strasbourg et d’une entreprise vosgienne pour 33.000 m2 dans les anciens entrepôts du distributeur régional Coop à Reichstett.

"La zone n’a pas gagné en attractivité à l’échelle nationale ou européenne"


Ces transactions contribuent à diminuer le stock : la baisse est de l’ordre de 50.000 m2, selon Rive Gauche CBRE qui enregistre un total disponible de 239.400 m2 au 30 juin. Mais là encore, il ne faut pas s’emballer. D’une part, des libérations significatives sont prévues au second semestre. Ainsi, 15.000 m2 en trois lots au port de Strasbourg "vont augmenter le stock dans la zone qui est conséquent avec 130.000 m2 en dix sites", relève Cédric Brigmann. Le consultant s’inquiète également du devenir de la plateforme logistique de Dambach-la-Ville. Voulue par les élus en Alsace centrale, elle se vide progressivement pour laisser bientôt la bagatelle de 60.000 m2 en friche.

Manque de neuf

Par ailleurs, le neuf reste d’un manque criant. Il ne représente que 2,5 % du stock alors qu’il a concentré un peu plus de 50 % de la demande placée sur les six premiers mois de l’année, selon Rive Gauche CBRE. "La situation de sous-offre perdure, et aucune nouvelle opération ne se dessine à l’horizon. L’inadaptation aux besoins ne fait qu’accroître la part du clés-en-main dans les transactions", appuie son directeur, Olivier Braun.
En somme, la zone de Strasbourg-Bas-Rhin n’a pas gagné en attractivité à l’échelle nationale ou européenne pour l’immobilier logistique. Ce que confirme une stabilisation des loyers dans la fourchette de 42 à 49 euros/m2/an.

Mathieu Noyer

Mardi 2 Août 2016



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