L'immobilier logistique rhonalpin affecté par le manque de foncier


Après 271.000 m2 traités en 2013 et 306.000 m2 en 2014, l’année 2015, dans la région lyonnaise enregistre, en matière d’immobilier logistique, un niveau d’activité très appréciable avec 327.000 m2 placés, tous opérateurs confondus et pour des bâtiments de classes A et B.


© Sara
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Sur ce marché, structurellement contraint par une offre en décalage avec la demande, les rares bâtiments de classe A disponibles ainsi que les grandes surfaces ont été absorbés dès le début de l’année. La fin de l’année devrait être plus étale.
Le Nord-Isère concentre 62 % de la demande placée, devant la Plaine de l’Ain (23 %) et la Rocade Est (15 %).
Parmi les transactions les plus marquantes, on relèvera l’opération de But sur 59.000 m2 en classe A à Pusignan dans le Nord-Isère. Ce bâtiment aurait dû être livré à Darty qui finalement s’est désisté et But a saisi l’occasion. Ce groupe dispose aussi d’un site sur la plateforme logistique de Sogaris, à Mions. En direct avec Prologis, XPO Logistics loue 33.000 m2 de Classe B à Satolas et Bonce et prend aussi 22.000 m2 de classe B à Saint-Sorlin dans la Plaine de l’Ain. 30.000 m2 sont en cours de construction sur le Pipa pour Sonepar tandis que Probike a opté pour 30.000 m2 sur la Rocade Est. Le Nord-Isère a attiré également Easydis (22.000 m2), Kuehne + Nagel (16.000 m2), les Transports Charvin (12.000 m2) et Pomona (12.000 m2 pour sa filiale EpiSaveurs). Soutenu par Aviva Investors, PRD va lancer la construction d’un bâtiment en blanc pour 23.000 m2 à Saint-Quentin-Fallavier, tout comme Prologis pour 30.000 m2. La construction d’un bâtiment de 70.000 m2 de grande hauteur pour Intermarché mettra fin en 2016 à l’éparpillement de trois sites ainsi regroupés.
Depuis l’implantation des premiers entrepôts dans les années 70, le territoire du Nord-Isère est devenu le premier parc logistique français avec plus de 2 millions de m2 construits. Mais, depuis 2009, l’offre ne se renouvelle pas assez et la pénurie de foncier menace la poursuite du développement de la logistique. La première opération de requalification, récemment lancée sur ce secteur, par le promoteur Vailog et Arthur Lyod Logistique devrait contribuer à corriger cet état de déficit foncier. En effet, sur l’ancien site «Confluent» de la Zac de Chesnes, existent deux bâtiments jumeaux construits dans les années 70 et qui ne correspondent plus aux normes en vigueur aujourd’hui. Fin 2011, une réflexion a été entamée avec un tour de table organisé par Arthur Loyd Logistique et Proudreed sur le devenir de ces bâtiments très bien situés. On devrait s’acheminer vers la destruction totale des deux bâtiments suivie par la construction sur 10,7 hectares d’une plateforme nouvelle génération double face certifié HQE et BREEAM de 46.000 m2 qui pourra en outre conserver son embranchement fer. La livraison est espérée fin 2016.

"De correctes performances sur un marché contraint"


«Les valeurs locatives restent globalement stables, entre 35 euros et 44 euros/m2/an pour la dorsale», observe Laurent Lamatière, consultant. «Le marché de l’investissement bénéficie d’une belle progression de près de 800 millions d’euros grâce à la cession de portefeuilles». Des investisseurs français et paneuropéens vendent une partie de leurs avoirs dans plusieurs pays pour se recentrer sur leur cœur de métier ou investir dans d’autres domaines. En région, le taux de rendement se situe entre 6,3 et 7 % pour le prime.
La récente décision de modification de la directive territoriale d’aménagement devrait amener environ 200 hectares de foncier sur la commune de Satolas. Mais maintenant, il faut créer une Zac, organiser les voiries et les réseaux et les professionnels de l’immobilier logistique restent dans l’expectative sachant qu’ils peuvent attendre quatre, voire cinq ans avant de profiter de cette bouffée d’oxygène. Long, trop long.
Depuis plus d’une dizaine d’années, les contraintes administratives, législatives, environnementales, normatives allongent les délais, font gonfler les coûts. «Les temps d’attente et d’instruction de dossiers sont plus longs que la construction des bâtiments», relève Laurent Lamatière, consultant pour Arthur Loyd Logistique qui travaille avec l’Afilog, le Pil’es (dont il est le président), la Dreal et les ministères concernés pour faire revoir certaines dispositions dans le cadre des velléités de simplification dont il est souvent question. Parfois surviennent quelques victoires, ainsi celle concernant les bâtiments de moins de 20.000 m2 dispensés d’enquête publique.

Annick Béroud

Lundi 28 Décembre 2015



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