Le marché de l'immobilier logistique plein de contrastes


Dans leur dernier "baromètre de l'investissement immobilier français", IPD France et le Crédit immobilier français estiment que la demande placée sur le secteur de la logistique en France attestent d’un repli marqué de l’activité. Selon le conseil DTZ, la demande placée sur le marché des entrepôts de plus de 10.000 m² a diminué de 18 % au premier trimestre de l’année 2012. Quant à CBRE, qui s’intéresse aux entrepôts de plus de 5.000 m², les demandes exprimées auraient reculé de près de 40 %.


© VJC
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Dans un marché logistique décrit comme atone, "les plus actifs ont une nouvelle fois été les chargeurs de la grande distribution et de l’industrie", estiment les auteurs du baromètre trimestriel. "Les acteurs de l'immobilier et les transporteurs ont subi, eux, la crise de plein fouet", jugent-ils. Après les difficultés rencontrées par le groupe Mory en 2011, c’est au tour du transporteur Sernam d'avoir vu son activité placée en redressement judiciaire, fin janvier 2012. Un accord de reprise conclu avec Geodis devrait conduire en effet à la suppression de centaines d’emplois.

"Repli des valeurs locatives"


"Malgré ce climat morose, l’offre immédiate d’entrepôts a marqué une baisse", souligne le document, ajoutant qu'il s'agit de la première fois depuis 2007. Elle a atteint au 1er avril de l'année quelque 3,5 millions de m² en France pour les entrepôts de plus de 5.000 m². Cependant, "la qualité de ce stock immédiatement disponible a continué de se dégrader".
La demande placée ne concerne presque que des bâtiments de classe A, laissant ainsi le stock se gonfler de bâtiments obsolètes. Aucun lancement "en blanc" n’est actuellement recensé sur le territoire français, et les promoteurs attendent désormais un preneur avant d’entamer la construction des bâtiments. "Ces offres "en gris" représenteraient 3.2 millions de m²", selon CBRE.
Au regard des perspectives économiques générales, les investisseurs interrogés s’attendent à un léger repli des valeurs locatives de marché. De 53 euros le m² début 2012 pour les meilleurs actifs, ce loyer prime reculerait de 4 % d’ici la fin de l’année pour atterrir à 51 euros le m² en Île-de-France. Ce niveau se maintiendrait l’année prochaine, prédisent les professionnels de l'immobilier logistique. Les mesures d’accompagnement (qui sont de l’ordre de 10 %) restent importantes. Elles induisent un loyer économique sur les meilleurs entrepôts franciliens de 45 euros le m² à fin 2012.
Avec un total des volumes engagés en immobilier tertiaire banalisé de plus de 15 milliards d’euros l’an passé, le marché français de l’investissement avait retrouvé son dynamisme.

Un attentisme dû aux échéances électorales

Comme les principaux observateurs pouvaient s'y attendre, le début de l’année 2012 a été marqué par un certain attentisme, du fait des échéances électorales. Au cours du premier trimestre, 1,7 milliard d’euros ont été engagés sur le marché français de l’investissement immobilier tertiaire, soit une baisse d’environ 9 % par rapport au premier trimestre de l’année 2011.
Selon les panélistes, le volume global investi en France devrait ainsi retomber à 12 milliards d’euros en 2012 et 13 milliards d’euros en 2013. Les auteurs du document notent que ces anticipations sont très légèrement inférieures à celles exprimées lors du dernier baromètre d'IPD France et du Crédit immobilier français, qui plaçait la moyenne des engagements à 13 milliards d'euros en 2012 et 14 milliards d'euros l’année prochaine.
L'étude estime que les raisons évoquées pour expliquer ce repli sont multiples. Il s'agit notamment du retrait relatif des banques du secteur du financement de l’immobilier, contraintes d’améliorer leurs ratios de fonds propres, "les incertitudes sur l'environnement économique qui font craindre une détérioration des fondamentaux immobiliers" et l’inadéquation entre les attentes des vendeurs et celles des acteurs…

Vincent Calabrèse

Mardi 24 Juillet 2012



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