Logistique : un marché immobilier sans neuf en Alsace


En Alsace, l’absence de projets disponibles immédiatement ou à court terme pénalise le marché des entrepôts, le manque d’offre faisant reculer la demande placée.


L’une des offres disponibles, 16.000 m2 au port de Strasbourg © Rive Gauche CBRE
L’une des offres disponibles, 16.000 m2 au port de Strasbourg © Rive Gauche CBRE
Recherche blanc désespérément… Nulle connotation douteuse dans ce propos des cabinets-conseils immobiliers à Strasbourg, mais un constat partagé : le marché local de la logistique est "en manque criant d’offres neuves qui soient lancées sans utilisateur préalablement identifié", souligne Sandrine Reslin, consultante chez Rive Gauche CBRE.
Le marché subit la conséquence d’une – trop ? – grande prudence des opérateurs… ou de leurs banquiers. "En l’état, il ne peut pas répondre à une demande extérieure de logisticien. Si la réaction n’est pas rapide, il meurt", alerte Sandrine Reslin. Selon Rive Gauche CBRE, le neuf se réduit à… 2 % des 290.000 m2 de stock disponible immédiatement.

Une vocation d’indistribution

BNP Paribas Real Estate n’affiche pas non plus d’optimisme, du côté de l’offre comme de la demande placée. Pour les actifs supérieurs à 5.000 m2 unitaires, il a comptabilisé 33.000 m2 (en cinq transactions) en 2015, soit une baisse annuelle de 38 % (86.600 m2 toutes surfaces confondues, - 16 % selon Rive Gauche CBRE). "La région confirme sa vocation «d’indistribution», à savoir la réponse aux besoins de distribution des industriels locaux, et pas à ceux de groupes logistiques pour des plateformes d’envergure nationale ou internationale", analyse Yves Noblet, directeur régional associé de BNP Paris Real Estate.

"À Colmar, le ciel s’éclaircit quelque peu"


La vente de 5.100 m2 à Interlink constitue une transaction notable de l’an dernier. D’autres références relèvent de la construction pour compte propre, comme DB Schenker à Strasbourg (8.800 m2), ou l’extension de 25.000 m2 de la plateforme du hard-discounter Lidl en périphérie de la capitale régionale. La zone du port de Strasbourg confirme son statut de lieu principal, elle concentre près de la moitié de l’offre du Bas-Rhin, mais n’échappe pas aux insuffisances de qualité.
Dans ce contexte, les valeurs de loyers ne bougent pas, à 44 euros hors taxes et hors charges du m2 pour le neuf, selon BNP Paribas Real Estate.
Dans le Haut-Rhin, la région de Mulhouse souffre également d’une absence de neuf, alors qu’une demande est décelée grâce au positionnement trinational entre France, Allemagne et Suisse, au voisinage des usines PSA. Sept projets totalisent 57.500 m2 disponibles, en légère baisse, mesure BNP Paribas. "Le stock est vieillissant", appuie Jean-Arnaud Desaulles, dirigeant de Desaulles CBRE, qui note toutefois une légère remontée des transactions, à 26.800 m2. C’est entre les deux bassins, à Colmar, que le ciel s’éclaircit quelque peu : Desaulles CBRE relève une bonne tenue du marché à 45.400 m2 placés l’an dernier, dont 16.500 m2 pour comptes propres.

Mathieu Noyer

Mardi 8 Mars 2016



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