Recherche neuf désespérément à Strasbourg


L’offre neuve d’entrepôts est tombée à des niveaux historiquement bas à Strasbourg et dans le Bas-Rhin, signe d’un marché atone d’où émergent toutefois des opérations en compte propre.


Le programme Prologis au port de Strasbourg dispose encore de 12.000 m2 de libres © Prologis
Le programme Prologis au port de Strasbourg dispose encore de 12.000 m2 de libres © Prologis
L’année 2013 n’a pas été un grand cru pour les entrepôts et les bâtiments logistiques à Strasbourg et dans le reste du département du Bas-Rhin, selon les études annuelles de marché des cabinets commercialisateurs. BNP Paribas Real Estate observe certes une remontée de 20 % des transactions en un an, à 73.000 m2 (pour les entrepôts de plus de 5.000 m2) mais ce chiffre reste en retrait de près de 20 % par rapport à 2011.
Le marché a été animé par les opérations "clés en main" qui ont représenté 47 % de la demande placée, selon Rive Gauche CBRE. Dans le Bas-Rhin, participent de ce mouvement les installations de Herbrich à Châtenois (15.000 m2) et de Stef-TFE à Bischheim (9.000 m2).
L’effondrement de l’offre neuve est spectaculaire : elle tombe à 10.500 m2 pour l’offre immédiatement disponible mesurée par Rive Gauche CBRE soit à peine 4 % du total, tandis que BNP Paribas Real Estate ne recense que 5.560 m2 neufs à l’horizon d’un an. "En l’absence de neuf, c’est le compte propre qui constitue l’alternative", confirme Cédric Brigmann, consultant pour les locaux d’activités/logistique chez BNP Paribas Real Estate Strasbourg. Les promoteurs se gardent de toute prise de risque : "Nous ne recensons aucune opération lancée en blanc à ce jour. Ceci génère une lente obsolescence du stock immédiat : à 71 %, il se compose d’entrepôts qui n’ont plus ou pas d’autorisation préfectorale d’exploitation, ce qui représente 185.000 m2", relève Olivier Braun, directeur de Rive Gauche CBRE. Signe de la frilosité des chargeurs et du manque de visibilité, Punch, le repreneur de l’usine General Motors à Strasbourg, a signé un bail de seulement vingt-quatre mois pour un entrepôt de quelque 10.000 m2.

La zone portuaire, toujours active

Dans ce contexte raréfié et incertain, le port de Strasbourg demeure le site de référence. Il concentre les quatre entrepôts de classe A de l’agglomération, soit un total de 45.000 m2, dont deux cellules d’un total de 12.200 de Prologis. Le port a aussi accueilli la principale transaction 2013 hors compte-propre : 10.500 m2 loués par Geodis à 41 euros de loyer au m2, une opération accompagnée par Rive Gauche CBRE qui se situe dans la fourchette des niveaux de loyers réellement constatés sur le marché local.

Christian Robischon

Mardi 4 Mars 2014



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