Alsace : l’immobilier logistique en pénurie de neuf

Une demande un peu plus vigoureuse face à une offre adaptée de plus en rare : le marché de l’immobilier en logistique à Strasbourg et dans le reste du Bas-Rhin a connu un déséquilibre l’an dernier. La demande placée d’entrepôts de plus de 5.000 m2 effectue une belle remontée, de près de moitié, pour atteindre 145.000 m2, selon Rive Gauche CBRE. Le bilan est d’abord dû à un dossier exceptionnel, la vente à un industriel (non dévoilé) de 45.000 m2 de l’ancienne plateforme du distributeur Coop Alsace de Reichstett. "Sans elle, nous nous situons dans la moyenne décennale", relève Sandrine Reslin, responsable des locaux et entrepôts du cabinet-conseil.

La transaction Coop n’est cependant pas l’arbre qui cacherait une forêt très clairsemée. Le marché a également été animé par trois autres signatures significatives de 15 à 25.000 m2 par Lidl à Entzheim, le cuisiniste Schmidt et le transporteur régional Fuchs. "Strasbourg compte parmi les marchés secondaires qui ont profité du relatif recul de la dorsale Lille-Paris-Lyon-Marseille", note Rive Gauche CBRE.

La source se tarit

En 2016, les attentes ont été satisfaites par du compte-propre et par l’écoulement de l’offre récente de qualité. "Les entrepôts de classe A ont concentré plus de 80 % du marché alors qu’ils ne représentent que les deux tiers de l’offre disponible", signale Yves Noblet, directeur associé Est de BNP Paribas Real Estate. Et ce vivier favorable se tarit. L’offre totale s’est stabilisée d’une année à l’autre (246.000 m2 selon Rive Gauche CBRE et 199.000 m2 selon BNP Paribas) mais elle est désormais composée exclusivement de bâtiments de seconde main, dont cinq de plus de 15.000 m2 répartis entre la zone du port de Strasbourg et la plateforme de Dambach-la-Ville, au sud du Bas-Rhin. Aucun programme neuf ne pointe à l’horizon.
Le Haut-Rhin connaît une situation similaire d’absence de programme nouveau à court terme. Trois bâtiments de seconde main de plus de 10.000 m2 concentrent à eux seuls 60 % de l’offre (située à 76.000 m2, en hausse de 14 % sur un an) mais leur faible divisibilité pose problème sur un marché qui reste demandeur de petites surfaces, note le cabinet Desaulles CBRE. L’an dernier, la région de Mulhouse a dû se contenter de 12.500 m2 de transactions, moitié moins qu’en 2015, mais Desaulles CBRE s’attend à un rebond cette année, au vu de la demande exprimée.