Début d’année timide pour l'immobilier logistique

Entre 500.000 et 650.000 m2 d’entrepôts ont été commercialisés au premier trimestre en France. Ces bilans réalisés par Cushman & Wakefield, CBRE, JLL et Arthur Loyd s’appuient sur des critères de recensement différents. Les trois premiers s’accordent cependant pour constater une baisse du marché de l’immobilier logistique locatif comprise entre 5 et 16 %. "Après un quatrième trimestre 2020 record avec 1,5 millions de mètres cubes (Mm2) placés, il n’est pas étonnant de voir une légère respiration du marché", estime Pierre-Louis Dumont de CBRE.

Les experts ont relevé deux faits marquants survenus au cours des trois premiers mois. D’un côté, les marchés hors dorsale ont concentré 60 à 70 % des transactions en volume portés par les régions Centre-Val de Loire, Normandie et Occitanie. Sur la dorsale, seule l’Île-de France maintient un volume d’activité élevé à hauteur de 110.000 m2 tandis que les Hauts-de-France se replient de 34 %, l’Auvergne-Rhône-Alpes de 74 % et Provence-Alpes Côte d'Azur de 75 %. De l’autre, les chargeurs ont animé ce début d’année et consolident 70 % des volumes placés. Les secteurs les plus actifs ont été la grande distribution généraliste et spécialisée, l’industrie et le commerce électronique.

Une opération XXL

En termes de taille d’entrepôts, les formats de 10.000 à 30.000 m2 constituent la moitié des transactions. Quatre opérations de 30.000 à 60.000 m2 ont été recensées à l’initiative de Roquette Frères, Alloga, Lidl et de Safran. Une seule opération XXL a été enregistrée pour le compte de Maison du Monde à Heudebouville en Normandie (69.000 m2). Sur fond de stabilité des loyers, les locations représentent 80 % des surfaces placées. Tous les analystes évaluent le stock immédiatement disponible d’entrepôts en France à environ 3 Mm2 en hausse de l’ordre de 3 % (+ 25 % sur la dorsale et - 18 % hors dorsale).

Quatre milliards d’investissement en 2021 ?

L’immobilier logistique demeure un marché prisé par les investisseurs. Au premier trimestre, 700 millions d’euros y ont été consacrés. Si ce montant est divisé par deux par rapport à un premier trimestre 2020 exceptionnel, il reste supérieur à la moyenne de la dernière décennie. JLL comptabilise plus de 2 milliards d’euros de transactions en cours et estime qu’environ 4 milliards d’euros seront échangés sur le marché logistique d’ici à la fin de l’année. Le manque d’actifs à vendre et la forte concurrence induite entraînent toutefois une contraction du taux de rendement. Au premier trimestre, celui-ci se s'est élevé à 3,6 % contre 3,8 % en 2020.