Immobilier logistique : année record en investissements


Les experts s’accordent à qualifier 2015 comme une année record sur le marché de l’immobilier logistique au moyen de chiffres concordants. Avec 3,1 millions de mètres carrés placés, ce dynamisme s’accompagne d’une reprise des investissements dans le secteur. Le retour des constructions en «blanc» et la croissance homogène sur le territoire sont d’autres enseignements.


© CBRE
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À partir d’un suivi ciblé sur les entrepôts de 5.000 m2 et plus, BNP Paribas Real Estate a dressé le 4 février à Paris un panorama 2015 très complet sur le marché de l’immobilier logistique. Dans l’Hexagone, la demande placée s’élève à plus de 3,1 millions de mètres carrés (Mm2) en hausse de 17 %. «Une performance inégalée depuis 2008», souligne René Jeannenot, son directeur Logistique France. Fin janvier, Arthur Loyd Logistique dont les statistiques reposent sur les entrepôts de 10.000 m2 et plus relevait de son côté, une croissance de 35 % pour un volume de 2,6 Mm2. Du simple au double, les progressions des deux experts se croisent pourtant. La présentation détaillée de BNP Paribas montre en effet que les bâtiments de plus de 20.000 m2 - 56 % des surfaces louées - bondissent de 40 % environ ! «Avec près de 800.000 m2 transactés, 2015 est l’année des entrepôts XXL de plus de 40.000 m2. Les recherches de rationalisation des supply chain et d’optimisation des barycentres expliquent ce dynamisme», selon René Jeannenot. Une fois encore, «ce sont les chargeurs qui ont animé le marché, et plus précisément les acteurs de la distribution», rejoint Didier Terrier, directeur général d’Arthur Loyd Logistique. Dans les deux études, ces derniers s’accaparent 38 à 54 % des volumes placés contre un tiers pour les prestataires transport-logistique.

Lille et Marseille s’envolent

L’autre originalité 2015 est la progression homogène sur l’ensemble du territoire, et plus encore sur la dorsale Lille, Paris, Lyon, Marseille. Laquelle concentre 71 % du marché pour BNP Paribas et 77 % pour Arthur Loyd. Totalisant près de 1,1 Mm2, l’Île-de-France confirme son leadership avec une croissance de 24 à 40 % selon les sources. Parmi les transactions phares de l’année, Action à Moissy-Cramayel et JJA à Vaux-le-Pénil se distinguent avec des opérations de 70.000 m2 chacun. Du fait de l’absence de grands clés-en-main et d’une pénurie de foncier, le développement du marché lyonnais se limite à 9 % avec 336.000 m2 placés pour Arthur Loyd, et 400.000 m2 pour BNP Paribas. À Pusignan, But y réalise la transaction la plus importante avec un bâtiment de 59.000 m2.

"2015 est l’année des entrepôts XXL de plus de 40.000 m2"


C’est toutefois au Nord et au Sud de la dorsale qu’on constate les plus fortes augmentations. Portée par Maisons du monde et son nouvel entrepôt de 96.000 m2 à Saint-Martin-de-Crau, la région marseillaise enregistre un doublement de ses surfaces placées avec 308.000 m2 ! De son côté, Lille et ses alentours bondissent de 74 %, et consomment 367.000 m2 avec Carrefour (55.000 m2) et Orchestra (50.000 m2) pour locomotives. Ailleurs, les marchés secondaires sont stables avec une demande placée de l’ordre de 623.000 m2, tirée par le Centre et les Pays de la Loire.

Retour des constructions en "blanc"

L’une des conséquences de ce dynamisme rejaillit sur l’offre disponible en particulier sur la dorsale. Sur un an, elle se contracte de 11 % et s’établit à moins de 3,3 Mm2. «Le stock de bâtiments classe A est le plus faible depuis dix ans», indique BNP Paribas. Cette tendance pourrait se traduire à court terme par une revalorisation des loyers. À l’exception du marché lillois où cette évolution est perceptible, ailleurs, les loyers sont stables avec de grandes amplitudes régionales toutefois, allant de 55 euros le m2 en Île-de-France à 40 euros le m2 dans le Centre. Une autre conséquence est «le retour notable des constructions en blanc», note Arthur Loyd Logistique : «Les promoteurs renouent avec la confiance et les programmes reprennent en régions parisienne et lyonnaise en passant par le Nord, Toulouse ou Le Havre».
Comprises entre 1,8 et 2,2 milliards d’euros, soit un doublement par rapport à 2014, les sommes investies dans l’immobilier logistique atteignent également des records en 2015 alimentées par l’appétit des fonds anglo-saxons. «En raison de l’afflux massif de liquidités et d’un coût du crédit toujours bas, le taux prime passe en revanche sous la barre symbolique des 6 %», constate Franck Poizat de BNP Paribas Real Estate.
La concorde entre experts se fissure enfin sur les perspectives 2016. Certains anticipent un marché stable ou en légère hausse autour de 3,2 Mm2 placés ; d’autres estiment que l’offre demeurera insuffisante entraînant un repli de la demande.

Érick Demangeon

Lundi 8 Février 2016



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