Immobilier logistique : le marché 2017 porté par la reprise économique


2017 constitue un très grand millésime pour le marché de l’immobilier logistique français, dopé par l’Île-de-France et la grande distribution.


Plateforme logistique à Moussy-le-Neuf © Arthur Loyd
Plateforme logistique à Moussy-le-Neuf © Arthur Loyd
En forte progression depuis 2015, la demande placée en immobilier logistique a pulvérisé en 2017 tous les records. Selon le conseil en immobilier Arthur Loyd, le marché a été porté notamment par la reprise économique, la région Île-de-France et la grande distribution.
Dans le secteur, la demande est passée de 2,7 millions en 2016 à près de 3,3 millions de m² en 2017, tandis que la moyenne des dix dernières années s’établit à 2,3 millions, selon Arthur Loyd. Un rapport publié par le cabinet de conseil immobilier logistique indique que, "dans un contexte de reprise économique, l’activité a été une nouvelle fois dynamisée par les chargeurs de la grande distribution et l’e-commerce qui captent respectivement 34 et 16 % du volume commercialisé".
Pour la seconde année consécutive, la part des clés-en-main dépasse le volume des transactions sur les bâtiments existants pour atteindre 1,7 million de m², soit 54 % de la demande globale. Mais Arthur Loyd estime que 2017 franchit une nouvelle marche vers la massification. Car le segment des bâtiments de grande surface (à savoir supérieurs à 50.000 m²) concentre 37 % de la demande (1,2 million de m²) en seulement seize transactions.

L’Île-de-France en tête

Retrouvant sa place de leader qui lui avait été soufflée en 2016 par les marchés hors dorsale, "l’Île-de-France illustre les forces qui animent le marché et son gigantisme", indique l'étude. Avec plus de 1,4 million de m² placés, un record absolu et une progression en un an de 85 %, la région accueille neuf transactions de grande superficie, dont celles de la marque Conforama sur 180.000 m² à Tournan-en-Brie et celle d'Amazon sur 142.000 m² à Bretigny-sur-Orge. Dans un contexte d’obsolescence d’une partie de l’offre, ces formats record répondent notamment à la refonte de la supply-chain des chargeurs et à la révolution des modes de consommation.
Après une année 2016 en creux, le marché marseillais a enfin retrouvé des couleurs, doublant son niveau de commercialisation avec 247.000 m2 placés. Selon Arthur Loyd, la région a su tirer parti de l’activité des prestataires et du retour des transactions sur Saint-Martin-de-Crau.

"Le succès du blanc s’est confirmé l'an dernier"

Dans les régions Hauts-de-France et Auvergne-Rhône-Alpes, jugées moins spectaculaires, "les marchés ont affiché des performances toutefois conformes à leur niveau d’activité habituel", indiquent les experts. Ainsi, 323.000 m² (contre 420.000 m² en 2016, chiffre ayant subi l'impact de la méga-transaction d'Amazon en Picardie) ont été commercialisés dans le Nord, pour les deux tiers à l’initiative des prestataires et majoritairement sur des bâtiments neufs.
De son côté, la région lyonnaise, avec une demande placée de 356.000 m² (contre 360.000 m² en 2016), a enregistré ses deux plus importants mouvements sur des bâtiments neufs situés hors périmètres traditionnels. Et le document de mentionner les surfaces d'Action sur 64.000 m² à Belleville et de Descours et Cabaud sur 43.000 m² à Pont-d'Ain.

Recul du marché secondaire

Selon le conseil en immobilier logistique, le succès du blanc s’est confirmé en 2017 sur ces deux marchés. Un recul relatif de 13 % a été relevé sur les marchés secondaires après leur spectaculaire percée en 2016. Ils affichent cependant une performance honorable de 920.000 m² commercialisés, soit 28 % du marché global. La moitié des volumes est réalisée par la grande distribution à l’instar d’Easydis à Montbartier sur 87.000 m² ou Lidl en trois mouvements de 55.000 m². La région Occitanie, ajoute Arthur Loyd, s'est positionnée en tête avec 320.000 m² placés, tandis que la vallée du Rhône a renoué avec les transactions.
À la différence des autres marchés européens, les valeurs locatives pour les entrepôts de classe A se sont limitées à des évolutions lentes, surtout perceptibles en régions. Elles se sont maintenues de 47 à 65 euros m² par an en Île-de-France et de 43 à 47 euros sur le reste de la dorsale. En parallèle, les mesures d’accompagnement se réduisent et on constate que les valeurs présentées sont dorénavant très proches des valeurs de transaction.

Vincent Calabrèse

Mardi 23 Janvier 2018



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