Immobilier logistique : le marché francilien retrouve son rythme de croisière

Le volume de transactions en Île-de-France a franchi la barre des 2 millions de m2 en 2017, un record. "Cette performance traduit les impératifs de réorganisation logistique des distributeurs, à l’origine l’an passé de 65 % des volumes commercialisés, pour répondre aux enjeux d’éclatement des flux et assurer les livraisons en zone dense", analyse CBRE.

Illustré par Conforama à Tournan-en-Brie (193.000 m2) et Amazon à Bretigny-sur-Orge (140.000 m2), l’exercice écoulé se distingue aussi par plusieurs opérations XXL boostant le segment des bâtiments neufs clés-en-main. "À l’image d’Ikea à Gennevilliers et de Carrefour à Aulnay-sous-Bois, la demande de surfaces proches de Paris est également très forte pour livrer les magasins et drives en centre-ville ainsi que pour répondre aux exigences de délai du e-commerce devenu un vecteur essentiel du dynamisme de l’immobilier logistique", confirme René Jeannenot, directeur du pôle Activités et Logistique Île-de-France chez BNP Paribas Real Estate.

Clés-en-main pour les grandes surfaces

Les loyers reflètent cette diversité des actifs logistiques régionaux de classe A selon leur taille et leur localisation. Si leur niveau moyen est stable, compris entre 50 et 65 euros hors taxes le m2 par an, en petite couronne, ils peuvent s’élever jusqu’à 100 euros. À ces loyers, s’ajoutent la taxe sur les entrepôts en Île-de-France, spécifique à cette région, ainsi qu’une fiscalité foncière qui peut être lourde lors de requalification de certains sites.
À l’origine des deux tiers des transactions franciliennes en 2017, les "clés-en-main" n’ont pas affecté la rotation du stock existant. "Autour de 800.000 m2 environ, le stock Classe A est stable et se compose, en majorité, de bâtiments compris entre 10.000 à 30.000 m2. Au-delà de 50.000 m2, l’offre est inexistante et explique le fort développement des clés-en-main sur ce segment". Avec un défi toutefois : trouver de grandes capacités foncières devenues rares car concurrencées, en particulier en première couronne, par les chantiers du Grand Paris et des JO Paris 2024.

Vers un atterrissage en douceur

Après un exercice 2017 record, l’année 2018 connaît un démarrage modeste avec une douzaine de transactions pour 140.000 m2 placés seulement au premier trimestre. "Le marché francilien revient à ses fondamentaux", selon René Jeannenot.

"Les opérations en cours laissent entrevoir une remontée des volumes en 2019 et 2020 après une année 2018 en creux mais qui devrait se révéler active sur le segment des bâtiments inférieurs à 50.000 m2", croise CBRE. Cette année, les volumes commercialisés devraient donc être proches de la moyenne décennale, soit entre 800.000 à 1 million de m2, avec une diminution du stock de qualité.

Pénurie de personnels qualifiés

Si l’extension du port de Limay-Porcheville et la création de nouvelles capacités multimodales à Achères viendront à moyen et à long terme rééquilibrer l’offre vers l’Ouest de l’Île-de-France, pour l’heure, celle-ci reste concentrée dans le Nord, le Sud-Est et le Sud de la région. "Ces zones bénéficient d’un réseau routier et autoroutier dense ainsi que de fonciers disponibles", souligne René Jeannenot. Le manque de personnels qualifiés pourrait freiner en revanche leur croissance tandis que le potentiel des friches industrielles, présentées un temps comme un relais de croissance, s’avère moins important qu’espéré. "En petite couronne, elles sont davantage transformées en logements ou en bureaux tandis que les collectivités locales ne sont pas toujours enclines à accueillir des activités logistiques ou industrielles dont le ratio emploi sur m2 demeure faible".