Immobilier logistique : le meilleur exercice depuis 2008 ?

Avec plus de 2,2 millions de mètres carrés, la demande placée en France d'entrepôts de plus de 5.000 m2 bondit de 24 % à l'issue des neuf premiers mois de l'année. "Contribuant plus particulièrement à ce dynamisme, les marchés de Paris et Lyon dopent les commercialisations à l'échelle nationale, avec les performances les plus importantes jamais atteintes depuis 2009. La dorsale logistique avec 72 % des volumes enregistrés reste motrice", commente Didier Malherbe, directeur général adjoint de CBRE. À ce rythme, l'année 2015 s'achèverait sur des transactions de l'ordre de 2,8 millions de mètres carrés. Par grandes régions logistiques, l'Île-de-France culmine à 704.000 m2 (31 % de la demande placée), Rhône-Alpes à 354.000 m2 (16 %), Nord-Pas-de-Calais à 267.000 m2 (13 %), et Paca à 260.000 m2 (12 %). Le Grand Ouest tire également son épingle du jeu en totalisant 9 % des volumes commercialisés à fin septembre. Tendance lourde de ces dernières années, la demande demeure alimentée par la grande distribution et le commerce spécialisé, e-commerce compris. Ensemble, ils concentrent 41 % des surfaces, suivis par les prestataires logistiques (34 %) dont les transactions privilégient des capacités inférieures à 15.000 m2, et les chargeurs industriels (25 %). Malgré ces bons chiffres, Didier Malherbe relève quelques faiblesses : "Le secteur fait face à une pénurie d'offres sur les segments de plus de 30.000 m2, activement recherchés, et les bons résultats ne sauraient éluder les fragilités liées aux pesanteurs administratives".

Retour des bâtiments "en blanc"

Côté loyer, une première lecture moyenne montre une stabilité avec, sur la dorsale logistique, des montants de 35 à 44 euros/m2/an dans le Grand Nord et de 48 à 60 euros/m2/an en Île-de-France, en passant par une fourchette de 41 à 43,5 euros/m2/an dans le Grand Sud-Est. En réalité, les écarts dans une même région sont plus importants. Dans le cas de l'Île-de-France par exemple, le mètre carré s'élève jusqu'à 140 euros/an en première couronne dans le neuf ou les bâtiments rénovés. À l'inverse, le loyer s'établit à moins de 40 euros/an pour les entrepôts de Classe B.

La croissance du marché de l'immobilier logistique en France s'accompagne d'une progression des investissements dans le secteur. Près de 1,9 milliard d'euros y seront ainsi investis en 2015 selon les prévisions de CBRE, soit le double de l'an passé. Malgré une rentabilité en baisse, les taux de rendement compris entre 6,25 à 7,25 % demeurent en effet encore attractifs par rapport aux autres actifs immobiliers. Si les portefeuilles représentent les deux tiers de ces investissements, Didier Malherbe souligne le retour des investissements dans des bâtiments "en blanc" à hauteur de 10 %. Un retour susceptible de combler la pénurie de bâtiments de Classe A et de grande taille constatée dans certaines régions comme en Rhône-Alpes et en Île-de-France.