Immobilier logistique : les Hauts-de-France et les marchés "hors dorsale" se distinguent


Avec 3,2 millions de mètres carrés placés, le marché de l’immobilier logistique demeure dans un cycle haut en France. En 2019, il a été stimulé par les Hauts-de-France, nouveau leader national, et les marchés "hors dorsale". L’investissement dans les actifs logistiques affiche un nouveau record.


Plateforme logistique de 143.000 m2 opérée par Amazon à Brétigny-sur-Orge © Virtuo
Plateforme logistique de 143.000 m2 opérée par Amazon à Brétigny-sur-Orge © Virtuo
En atteignant 747.000 m2 placés, en hausse de 79 %, les Hauts-de-France détrônent l’Île-de-France de sa place de région leader sur le marché de l'immobilier logistique national, selon Arthur Loyd Logistique.
À l’origine de 23 % des surfaces commercialisées en 2019, la région du Nord profite de plusieurs transactions très importantes et projets clés-en-main menés sur son territoire à l’image de JJA/Easy Logistique à Flixecourt (98.000 m2), de Suncity sur le programme E-Valley à Cambrai (73.000 m2) ou de la Foir’Fouille/Bils Deroo à Dourges (70.000 m2). Denjean, Log’s et Houch Transports contribuent aussi au développement des Hauts-de-France avec des opérations comprises entre 35.000 et 50.000 m2.

"Pénurie d'offre autour de Lyon et Marseille"


Avec plus de 430.000 m2 de surfaces disponibles, la région dispose en outre du potentiel pour confirmer sa croissance cette année.
Un autre fait marquant, selon Arthur Loyd Logistique, concerne "le dynamisme croissant et maintenu depuis 2015 des marchés localisés à l’extérieur de la dorsale". Avec 40 % de la demande placée nationale (1,34 million de m2) dont sept opérations d'envergure (XXL), ils progressent de 33 % soutenus par les performances observées dans le Centre-Val-de-Loire, les Pays de la Loire et le Grand-Est.

Île-de-France, Paca et Rhône-Alpes en repli

Les trois autres marchés de la dorsale ont connu un exercice plus difficile. À commencer par l’Île-de-France, dont la demande placée de 711.000 m2 se contracte de 12 %. Plus au sud, les marchés lyonnais et marseillais reculent de 40 % chacun. Le premier affiche 237.000 m2, incluant l’opération PRD pour Easydis à Corbas (78.000 m2), le deuxième près de 200.000 m2, dont la moitié sur la zone Fos-Distriport. Ces deux pôles subissent "une pénurie d’offres disponibles" appelée à durer compte tenu des faibles capacités disponibles : 83.000 m2 autour de Lyon et 44.000 m2 autour de Marseille.
Globalement, le marché de l’immobilier logistique locatif s’est établi à 3,2 millions de m2, en hausse de 9 %, selon Arthur Loyd Logistique.
Alors que l’année 2018 avait mis à l’honneur les prestataires, en 2019, ce sont de nouveau les chargeurs qui ont animé le marché, les "pure-players" du commerce électronique en particulier. Ces derniers sont à l'origine de 58 % des surfaces vendues et de l’essentiel des opérations XXL, dont celles d’Amazon. Près de 70 % de la demande placée s’est positionnée sur des bâtiments de plus de 20.000 m2 ainsi que sur des entrepôts neufs. Selon Cushman & Wakefield, les loyers "prime" moyens s’échelonnent de 44 à 57 euros/m2/an sur la dorsale avec une forte pression à la hausse sur les marchés en pénurie.

Investissement record

Tous les spécialistes de l'immobilier d’entreprise soulignent le record atteint en termes d’investissement sur le marché de la logistique, même si leurs estimations diffèrent. Le montant investi en 2019 s’élève à 4,1 milliards d’euros pour Cushman & Wakefield et à 4,8 milliards pour Arthur Loyd Logistique, en hausse de plus de 70 % dans les deux cas.
Ces dépenses ont été stimulées par la vente de portefeuilles comme celui cédé par Carrefour (Cargo) à Argan pour 915 M EUR et par un nombre important de cessions unitaires. L'intérêt des investisseurs pour les actifs logistiques se traduit aussi par une pression constante sur les taux de rendement moyens. Ils s’établissent désormais à 4 % sur les principaux marchés de la dorsale.

Érick Demangeon

Vendredi 28 Février 2020



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