Immobilier logistique : résistance contrastée pour le marché français


Si le marché de l'immobilier logistique français a affiché une bonne tenue au premier semestre de l'année, toutes les régions n'ont pas bénéficié de cette reprise.


© Prologis
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Avec 1,5 million de mètres carrés placés au premier semestre de l'année, le marché de l’immobilier logistique français n'avait pas connu un tel niveau de performance depuis 2011.
Arthur Lloyd Logistique met toutefois en garde : "Les véritables répercussions économiques de la crise ukrainienne ne se sont à ce jour pas encore fait véritablement ressentir ".

Pour Didier Terrier, directeur général du conseil français en immobilier logistique, "dans un contexte global d’inflation et de resserrement de la politique monétaire les freins qui ralentissent actuellement la consommation rendent ainsi plus incertain le lancement de nouveaux projets".
Au plan géographique, la bonne performance du marché national reste en demi-teinte. Elle ne concerne pas tous les pôles logistiques de l’Hexagone.

Dans les secteurs secondaires, le retrait se poursuit ainsi au premier semestre, la demande placée n’y ayant pas dépassé 404.000 m². Car ces pôles avaient culminé à un niveau de 863.000 m² au premier semestre 2019.
La Normandie, le Grand-Est et la région Centre, secteurs leaders en 2021, ont plus particulièrement accusé un recul de 51 %, pénalisés notamment par l’absence d’opérations de grande superficie.

Plus d'un million de m2 dans la dorsale

Ainsi, les pôles majeurs de la dorsale, qui connaissent quant à eux leur meilleure performance enregistrée depuis 2015, concentrent 74 % de la demande placée totale avec 1,1 million de mètres carrés commercialisés.

La région parisienne connaît un record d’activité, avec 638.000 m² acquis ou pris à bail en un seul semestre. Trois transactions, réalisées à l’initiative de l'entreprise de commerce électronique germanique Zalando à Montereau-sur-le-Jard (Seine-et-Marne) et du distributeur Lidl à Ablis (Yvelines) et Vaux-le-Pénil (Seine-et-Marne), représentent 48 % du volume total commercialisé.

Les Hauts-de-France connaissent quant à eux un recul par rapport à une année 2021 exceptionnelle. Pour autant, la demande placée est supérieure de 34 % au niveau moyen des onze dernières années.

Le Sud-Est de la France n’est pas en reste. Même si une seule transaction a été actée dans le Sud, réalisée par Lidl dans le parc des Bréguières (Var), la région lyonnaise s'est montrée dynamique, avec 221.000 m² placés.

"Après une année 2021 en demi-teinte, les acteurs de la grande distribution ont significativement accru leurs prises de positions au cours des six derniers mois. Parmi eux, Lidl, Intermarché et But ont été remarqués, avec six transactions réalisées, pour un total de 411.000 m², soit 89 % des surfaces prises par les détaillants", note Didier Terrier.

Plus globalement, et notamment du fait de plusieurs opérations initiées par le commerce électronique, les chargeurs sont à l’origine de 67 % du volume total acquis ou pris à bail en France. De leur côté, les prestataires accusent un recul de 36 % en dépit de deux opérations de plus de 40.000 m² réalisées par le logisticien Jung à Illies (Nord) et le commissionnaire de transport international Ceva Logistics (groupe CMA CGM) à Saint-Quentin-Fallavier (Isère).

Pénurie d'offres en région lyonnaise

"Dans un contexte de durcissement des positions de certaines collectivités et associations environnementales, hostiles à la construction de nouvelles plateformes logistiques, les utilisateurs continuent pourtant à considérer le segment du neuf comme une réponse à leurs stratégies immobilières. Les deux-tiers du volume commercialisé global portent ainsi sur des surfaces à construire, ou livrées en blanc", ajoute Didier Terrier.

Au total ce sont près de 300.000 m² de transactions qui ont été finalisées dans le cadre d’opérations spéculatives. L’offre de bâtiments disponibles sous six mois en France a diminué de 9 % à la fin du second trimestre, atteignant 2,1 millions de m². Le stock s’est plus particulièrement résorbé en région francilienne, où seuls 648.000 m² étaient ainsi vacants à la fin juin.

"L'attentisme des investisseurs provoqué par la politique de hausse des taux directeurs"


La situation de quasi-pénurie d’offre perdure par ailleurs en région lyonnaise, avec seulement 30.000 m² proposés à la location à la fin juin. Le stock est, à l’inverse, orienté à la hausse en régions marseillaise et lilloise, où il atteint respectivement 156.000 et 569.000 m².

Le potentiel de développement reste quant à lui stable, avec 11,5 millions de mètres carrés projetés, Des surfaces qui doivent être validées par l'obtention des permis de construire et certifications ICPE.
Le segment de l’investissement en immobilier logistique est demeuré de très bonne tenue au premier semestre, avec 2 milliards d’euros engagés en France, soit une progression de 40 % par rapport aux six premiers mois de 2021.

"Au cours du dernier trimestre, la politique de hausse des taux directeurs – visant à lutter contre l’inflation galopante – engagée par la Fed et annoncée par la Banque Centrale Européenne a provoqué un certain attentisme des investisseurs", souligne Nicolas Chomette, consultant associé chez Arthur Loyd Logistique.

Alors que les acteurs allemands avaient été particulièrement actifs sur le marché français durant les premières parties d’années 2020 et 2021, le premier semestre 2022 s’est caractérisé par un retour en force des investisseurs britanniques et américains, à l’origine de 51 % des sommes totales engagées.

La présence des Singapouriens, par le biais de GLP, ou encore des Français est toutefois mentionnée dans l'étude. Pour preuve, les acquisitions des investisseurs nationaux Alderan ou Groupama Gan REIM.

Vincent Calabrèse

Jeudi 11 Août 2022



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