Immobilier logistique : retour à un rythme de croisière sauf pour les investissements

Puisque les arbres ne montent pas au ciel, les analyses s’attendaient à un ralentissement du marché de l’immobilier logistique en France après une année 2017 record. Au premier semestre, cette prévision se vérifie avec une demande placée sur le segment des entrepôts de plus de 10.000 m2 autour de 1,2 Mm2 en baisse de plus de 25 %, selon Cushman&Wakefield et JLL. Avec un poids différent selon les deux analystes, ce début d’année marque toutefois un rééquilibrage entre marchés secondaires et la dorsale Lille-Paris-Lyon-Marseille avec des rapports de 45/55 % pour Cushman&Wakefield et de 55/45 % pour JLL. Sur la dorsale, trois opérations tirent les volumes placés : Katoen Natie à Saint-Martin-de-Crau (75.500 m2), Orchestra à Saint-Laurent-Blangy (73.100 m2) et Easydis à Fleury-Mérogis (44.200 m2). Selon JLL, le pôle lillois prend ainsi l’ascendant sur le marché parisien avec 15 % des surfaces commercialisées contre 14 % en Île-de-France, 11 % en Paca et 5 % en région lyonnaise avec toutefois de nombreux projets en attente d’obtention d’autorisations. Hors de la dorsale, les clés-en-main de Lapeyre à Mer (73.800 m2) et de Cdiscount à Andrézieux-Bouthéon (60.000 m2) se distinguent.

Prestataires et distributeurs, premiers clients

Les opérations XXL de plus de 40.000 m2 se tassent un peu avec sept transactions contre onze recensées au premier semestre 2017 tout comme les surfaces comprises entre 10.000 et 20.000 m2. À l’inverse, les projets d’entrepôts de 20.000 à 40.000 m2 se maintiennent : "Les prestataires se sont montrés nettement plus actifs que les chargeurs au cours de six premiers mois, signe du bon dynamisme de l’externalisation logistique en France", commente Jean-Marie Guillet de JLL.

De leurs côtés, les enseignes de la grande distribution générale et spécialisée concentrent près des deux tiers de la demande placée des chargeurs loin devant les pures-players du e-commerce (13 %) et de l’industrie (10 %). "Outre les besoins en surfaces logistiques des pures-players du e-commerce, la réorganisation des schémas d’approvisionnement de la grande distribution offre un socle solide à l’activité transactionnelle, sans oublier la logistique urbaine", explique Magali Marton de Cushman&Wakefield.

Vers un record d’investissement ?

Sur le front de l’offre immédiate d’entrepôts, elle se contracte de 6 % selon  Cushman&Wakefield à hauteur de 2,6 Mm2 avec des évolutions contrastées sur la dorsale et les marchés secondaires. Malgré la rareté de l’offre de dernière génération, la montée en qualité des bâtis ou la hausse des prix du foncier, les loyers demeurent stables. Sur la dorsale, ils s’échelonnent entre 55 et 44 euros le mètre carré par an. Cette stabilité tranche avec le dynamisme des investissements sur le marché de l’immobilier logistique "avec déjà 1,3 milliard d’euros échangés au premier semestre. À ce rythme, nous pourrions nous rapprocher à la fin de l’année des 2,5 milliards d’euros transactés en 2007 qui n’ont jamais été dépassés depuis", anticipe Romain Nicolle de JLL. À l’instar de ceux vendus par Tristan Capital Partners à Gramercy ou d’Argan à Deutsch Asset & Wealth Management, les ventes de portefeuilles ont animé le marché en sus de cessions d’actifs unitaires. Ces opérations sont menées autour d’un taux prime moyen de 4,75 % appelé à diminuer à 4,5 % d’ici la fin de l’année selon plusieurs analystes.