Immobilier logistique : un marché à plusieurs vitesses

Chaque année, le marché national des entrepôts logistiques de plus de 5.000 m2 présente un nouveau profil, et 2014 ne déroge pas à la règle. Avec des écarts étonnants jusqu'à 150.000 m2, les principaux analystes tels que BNP Paribas Real Estate, DTZ, Arthur Loyd et Cushman & Wakefield s'accordent néanmoins sur les grandes tendances en termes de surfaces placées. Sur la dorsale Nord-Sud, l'Île-de-France retrouve ainsi un niveau de commercialisation de l'ordre de 800.000 m2 en hausse de près de 50 %. Avec une dizaine de transactions de plus de 20.000 m2, ce dynamisme est notamment porté par de grandes opérations à l'initiative de chargeurs dont Auchan, Toys R'Us, C&A et Carrefour.

Supérieur à 300.000 m2, le marché lyonnais tire également son épingle du jeu grâce, en particulier, à une opération de 100.000 m2 réalisée par la centrale d'achat Leclerc Socara à Villette-d'Anthon. Plus difficiles ont été en revanche les ventes sur les deux marchés à l'extrémité de la dorsale. Malgré le positionnement de La Redoute à Wattrelos et d'Orchestra à Lauwin-Planque sur des bâtiments de plus de 40.000 m2 chacun, le Grand Nord décroche de 14 %, et passe sous la barre des 200.000 m2. La baisse est plus marquée dans le Grand Sud autour de la région Paca (- 40 % environ) avec la commercialisation de près de 150.000 m2 sauvée par l'opération Maisons du Monde de 100.000 m2 à Saint-Martin-de-Crau. Au final, la dorsale Nord-Sud concentre 60 % des transactions en volume. Ailleurs, les marchés dits "secondaires" font preuve de plus de régularité. S'ils reculent globalement de 15 %, plusieurs régions se distinguent à l'image du Centre, de l'Alsace-Lorraine et de la Normandie.

Pénurie de produits "Classe A"

Si les chargeurs, de la distribution en particulier, animent toujours le marché en volume (60 %), l'année 2014 voit revenir les prestataires en nombre de transactions. Tendance plus structurelle en revanche, la demande se focalise toujours sur les entrepôts de classe A alimentant une pénurie de bâtiments dans cette catégorie sur les principaux marchés dont lyonnais et parisien. Cette situation contraste avec l'offre disponible qui s'élèverait à 3,9 Mm2 selon BNP Paribas Real Estate en hausse de 11 % marquée par un développement rapide sur les marchés "secondaires".
Sur le front des loyers, la stabilité est de mise tout comme les amplitudes selon les régions allant de 55 euros à 41 euros par mètre carré. En raison de la rareté de l'offre, DTZ prévoit cependant une progression comprise entre 0,5 et 1 % par an entre 2015 et 2019 selon les marchés. À l'instar enfin des investissements dans le secteur où tous s'entendent sur un montant bas de l'ordre d'un milliard d'euros, le marché de l'immobilier logistique gagnerait sans doute en clarté si tous les analystes adoptaient des règles communes de recensement sur les activités passées... via Afilog, leur association professionnelle, par exemple.