Immobilier logistique : un marché européen robuste


À l’image du marché français, l’immobilier logistique connaît un fort développement dans tous les pays d’Europe de l’Ouest. Adossé à des taux de rendement attractifs par rapport aux autres classes d’actifs, ce dynamisme attire les investissements.


Entrepôt XXL réalisé par Mountpark Logistics à Illescas en Espagne pour XPO Logistics © Mountpark Logistics
Entrepôt XXL réalisé par Mountpark Logistics à Illescas en Espagne pour XPO Logistics © Mountpark Logistics
Après trois années où la demande placée a franchi le seuil des 3 millions de mètres carrés en France et même culminé à plus de 4,5 Mm2 en 2017, l’exercice 2018 s’est soldé sur un volume compris entre 3,3 et 4,1 Mm2 selon les périmètres analysés. Soit une activité classée parmi les trois meilleures au cours de la dernière décennie.
Ce dynamisme se vérifie aussi sur l’ensemble des grands marchés d’Europe de l’Ouest, constate BNP Paribas Real Estate. En 2018, l’Allemagne a enregistré une année record avec près de 6,7 Mm2 placés en croissance de 21 %. En l’absence d’offre suffisante en grande surface – une pénurie observée partout – les clients continuent d’opter pour des solutions sur mesure.
Malgré les interrogations liées au Brexit, les volumes commercialisés au Royaume-Uni bondissent de 27 % et s’élèvent à 3,7 Mm2. Grâce à un nombre de transactions historiques autour de Barcelone et de Madrid, le marché de l’immobilier logistique espagnol a progressé lui aussi de 21 % pour atteindre un niveau record de 1,6 Mm2.
Parmi les facteurs qui alimentent ces tendances, l’augmentation du e-commerce à raison de 12 à 14 % par an selon les pays est présentée comme le principal moteur. "L’offre peine à satisfaire les besoins des utilisateurs finaux, notamment à cause du manque d’entrepôts XXL. Il en résulte un taux de vacance faible avoisinant 5 % en moyenne en Europe", explique le rapport.

Investissements en milliards d’euros

Sur 38 villes étudiées, BNP Paribas Real Estate relève également une hausse des loyers qui, malgré un environnement tendu, demeure limitée à 4 %. Sur le front des investissements, le produit "logistique" reste attractif "avec un doublement des sommes investies en cinq ans. Ils représentent 13 % du marché de l’immobilier d’entreprise en Europe et les capitaux proviennent de tous les horizons. En effet, les investisseurs asiatiques sont en train d’acquérir des actifs logistiques en Europe et de nouveaux venus pénètrent à leur tour le marché".
En 2019, BNP Paribas Real Estate anticipe la poursuite de ce mouvement reflétant "l’attractivité constante des taux de rendement de la logistique par rapport aux autres classes d’actifs", même si ces taux tendent à baisser.
Par pays, le Royaume-Uni et l’Allemagne ont confirmé leur position de leaders sur le marché européen avec respectivement 9,3 et 7,2 milliards d’euros investis en 2018. La France a dépassé les trois milliards et les sommes engagées aux Pays-Bas se sont envolées de 26 %. Parmi les nouveaux marchés, la Pologne a concentré 1,9 milliard d’euros et l’Espagne totalisé 1,3 milliard.

Début d’année prometteur en France

Sur les trois premiers mois de l’exercice 2019, la demande placée en France s’établit entre 700.000 et 870.000 m2 selon les périmètres étudiés, soit une croissance de 4 à 8 %. Ce début d’année est marqué par le retour des grandes transactions XXL de plus de 40.000 m2. En témoignent celles signées par Lidl à Carquefou (52.300 m2) et par But International à Mer (49.300 m2). Également prisés, les entrepôts de 20.000 à 40.000 m2 représentent un quart des signatures, selon JLL, et les surfaces moyennes de 10.000 à 20.000 m2 s’apprécient de 46 %. Ces développements sont répartis à parité entre la dorsale Lille-Paris-Lyon-Marseille et les autres marchés régionaux.

Érick Demangeon

Mardi 30 Avril 2019



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