Immobilier logistique : une baisse limitée de la demande placée en 2020


La croissance des surfaces d’entrepôts commercialisées en Rhône-Alpes et Provence-Alpes-Côte d'Azur limite le repli du marché français de l’immobilier logistique en 2020. Une reprise de la demande placée est prévue dès cette année.


© GLP Immo
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La demande placée d’entrepôts en 2020 s’est élevée entre 3 et 3,6 Mm2 selon les sources, en repli de 7 à 15 %. Tous les analystes se rejoignent sur la "résistance du marché de la logistique" comparée aux autres actifs immobiliers d’entreprise. Ils s’accordent aussi sur leurs prévisions qui tablent sur une reprise des volumes commercialisés en 2021. Ce rebond serait alimenté par "des opérations reportées" et "les besoins de la grande distribution, du e-commerce et de la logistique urbaine". L’augmentation ou la relocalisation de stocks sur le territoire national est également mise en avant.

Pour Arthur Loyd Logistique, 55 % de la demande placée s’est concentrée en 2020 la dorsale. Après une année record en 2019, les surfaces commercialisées dans les Hauts-de-France chutent de 70 % (234.000 m2) alors que celles d’Île-de-France résistent à 823.000 m2 (- 1,3 %). La région Rhône-Alpes se distingue avec une progression de plus de 31 %, hissant sa demande placée à 328.000 m2.

"Stimulée par les opérations à Fos-sur-Mer, la demande placée en PACA progresse de près de 10 %"


Quant à la région Provence-Alpes-Côte d'Azur, son activité est également en hausse de près de 10 %, stimulée par les transactions à Fos-sur-Mer, dont celles d’Adéo (90.000 m2), de Socah et de XP Log (24.000 m2 chacun). Arthur Loyd souligne également le "dynamisme des marchés secondaires". Parmi ceux-ci, la région Centre affiche 377.000 m2 placés, suivie par le Grand Est (199.000 m2) et la Nouvelle-Aquitaine (173.000 m2).

Stabilité des valeurs locatives

Le retrait de l’immobilier logistique en 2020 s’explique aussi par le recul des opérations de plus de 50.000 m2. Neuf opérations de ce type ont été recensées contre quatorze en 2019. Animés par la grande distribution, les chargeurs sont à l’origine de 48 % de la demande placée contre 52 % pour les logisticiens. Quant aux valeurs locatives, elles sont globalement stables avec de légères augmentations sur plusieurs marchés franciliens et lyonnais confrontés à une pénurie d’offres ou de foncier. Pour Arthur Loyd Logistique, l’offre disponible en France sous six mois s’élève à 2,9 Mm2 dont 68 % sur la dorsale qui recense près de 500.000 m2 de surfaces lancées en blanc. Le potentiel de développement à court et moyen terme est estimé à 6,9 Mm2 sur la dorsale et à 4 Mm2 sur les marchés "secondaires".

Un afflux de capitaux

En baisse de 30 % environ, 3,4 milliards d’euros ont été investis en 2020 sur le marché de l’immobilier logistique français. Deux facteurs semblent expliquer ce repli pour les analystes du secteur : "le manque de biens à vendre et le ralentissement des transactions lors du premier confinement". Selon eux, l’engouement des investisseurs pour les entrepôts n’est donc pas remis en cause. 

Sur les 3,4 milliards d’euros investis, 70 % ont concerné l’achat de portefeuilles et 30 % des bâtiments seuls. Parmi les portefeuilles cédés, plusieurs concernent des opérations de "Sale & Lease back" dont celles de Jacky Perrenot, de Kuehne+Nagel, Intermarché et de Decathlon. La forte demande des investisseurs pour les actifs logistiques se vérifie enfin par la contraction continue de leurs taux de rendement, autour de 3,9 % désormais.

Érick Demangeon

Vendredi 5 Février 2021



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