Immobilier logistique : une pénurie inquiétante en Alsace


En termes d'immobilier logistique, l'offre neuve immédiate se réduit à quasi néant à Strasbourg et ses environs, au risque de ne plus pouvoir satisfaire la demande.


Un entrepôt à Dambach-la-Ville de 17.000 m2, acquis par Carlyle © Carlyle
Un entrepôt à Dambach-la-Ville de 17.000 m2, acquis par Carlyle © Carlyle
Il n'y a plus d'entrepôt de classe A de libre dans le Bas-Rhin. Les dernières disponibilités de 27.000 m2 à fin 2017 ont été louées depuis le début de l'année, souligne le cabinet conseil Rive Gauche CBRE. "La pénurie de neuf sur laquelle nous tirons la sonnette d'alarme depuis des années atteint des proportions inquiétantes. Désormais, il devient vital de lancer des programmes en blanc", lance Sandrine Reslin, consultante locaux d'activités logistiques chez Rive Gauche CBRE.

Parmi les principales transactions, BMW a étendu sa plateforme de 17.000 m2 au port de Strasbourg, acquise par Argan © Argan
Parmi les principales transactions, BMW a étendu sa plateforme de 17.000 m2 au port de Strasbourg, acquise par Argan © Argan
Au port de Strasbourg, les deux tiers des 100.000 m2 qui restaient disponibles sont désormais reloués, sous compromis ou option de vente. Un phénomène comparable touche le marché de Mulhouse, si bien que l'Alsace se retrouve dans une impasse : des promoteurs prudents, face à des utilisateurs qui, eux, ne peuvent s'engager longtemps à l'avance, étant donné qu'ils répondent aux demandes en "juste-à-temps" de logisticiens.

L'offre a baissé au point d'être inférieure à la demande placée l'an dernier © Rive Gauche CBRE
L'offre a baissé au point d'être inférieure à la demande placée l'an dernier © Rive Gauche CBRE
Au total du neuf et de l'ancien, l'offre a diminué de moitié dans le Bas-Rhin en 2017 pour être ramenée à 148.000 m2 immédiatement disponibles en fin d'année selon Rive Gauche CBRE – "soit moins d'un an de transactions", relève-t-il – et à 91.000 m2 disponibles à un an, d'après BNP Paribas Real Estate. "Quelques projets avancent mais, en compte propre, rien n'est abouti pour des lancements en blanc", confirme Cédric Brigmann, consultant locaux d'activités au sein de ce cabinet à Strasbourg.

Transactions dynamiques

Si l'offre a fondu, elle le doit au fait d'avoir été absorbée par une demande qui a repris la vigueur. Selon BNP Paribas Real Estate, les transactions ont augmenté en un an de près de 50 % pour atteindre 156.000 m2 (dont 82 % en classe A). Rive Gauche CBRE note pour sa part un score de 163.000 m2 en 2017, stable par rapport à ce qu'il avait enregistré l'année précédente et supérieur de 45 % à la moyenne décennale. "Neuf transactions ont dépassé 10.000 m2", note Sandrine Reslin. Le régional Jung Logistique a engendré la plus importante (21.000 m2) sur la zone de Dambach-la-Ville, BMW signe sans doute la plus prestigieuse avec l'extension de sa plateforme au port de Strasbourg (17.000 m2). Rhenus Logistique décroche la palme de l'opérateur le plus actif, avec quatre extensions dont deux de 17.000 m2 chacune au port de Strasbourg et à Dambach.

"Désormais, il devient vital de lancer des programmes en blanc"


Le marché à Mulhouse et ses environs subit une baisse d'offre qui ramène celle-ci à 52.000 m2, selon Desaulles CBRE, et 62.300 m2, d'après BNP Paribas Real Estate. Le retour d'une offre de classe A est espéré à moyen terme dans la zone portuaire d'Ottmarsheim. La principale transaction émane d'Euro-Information Services, la filiale informatique du Crédit mutuel : elle crée une plateforme logistique de 21.000 m2 à Wittelsheim.

Mathieu Noyer

Mercredi 7 Mars 2018



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