Immobilier logistique : une tension d’ampleur inédite sur le Bas-Rhin


Alors que la demande placée a atteint des sommets l’an dernier, l’offre disponible continue de fondre, si bien que les utilisateurs construisent leurs surfaces en compte propre, souligne l’étude annuelle de marché du cabinet CBRE Rive Gauche.


© CBRE Rive gauche
© CBRE Rive gauche
Une offre disponible désormais inférieure à douze mois de transactions. La tension sur le marché de l’immobilier logistique à Strasbourg et ses environs a atteint en 2021 le degré de tension qui était craint, à force d’enchaîner les années de disette de nouveaux projets. Le cabinet-conseil strasbourgeois CBRE Rive Gauche dresse ce constat. Sur l’année écoulée, son étude de marché recense une demande placée record de 210.400 m2, supérieure de 59 % à 2020 impacté par le Covid,  mais aussi de 42 % par rapport à la moyenne décennale. La précédente marque historique datant de 2019 a été dépassée. En face, au contraire, l’offre disponible a reculé en un an de près d’un quart, à 160.600 m2. "Et ce stock a encore fondu de presque moitié depuis le début de cette année", renchérit Sandrine Reslin, consultante locaux d’activités et logistique de CBRE Rive Gauche, en référence notamment à la fin de commercialisation à Thal-Drulingen dans le parc du transporteur Kimmel et aux prises à bail à Brumath, dont FM Logistic.
Pour trouver les surfaces dans un tel contexte, les preneurs se les font construire : la quasi-intégralité (93 %) des transactions de 2021 se sont déroulées en mode compte propre, soit 197.000 m2. Quatre d’entre elles ont dépassé les 20.000 m2 selon le recensement de CBRE Rive Gauche : Sermès (matériel électrique) à Dachstein pour 28.300 m2, SEW-Usocome (mécanique) et FM Logistic tous deux à Mommenheim pour 24.500 m2 et Lidl à Entzheim (24.000 m2).

Loyers neufs en hausse

"La production d’offre neuve certaine, elle, est au plus bas", estime le cabinet-conseil. Celui-ci ne recense qu’une opération lancée en blanc, celle de Jung Logistique à Dambach-la-Ville pour 24.000 m2 en deux parties (10.000 et 14.000 m2) livrables à la fin de cette année. Un autre projet est prêt à démarrer sur l’Ecoparc rhénan de Reichstett, lieu de la reconversion réussie de l’ancienne raffinerie d’agglomération. Mais il attend le positionnement de son utilisateur", relève CBRE Rive Gauche qui en assure la commercialisation.
Conséquence logique du déséquilibre offre/demande, la tension se retrouve au niveau des loyers : ils augmentent pour atteindre des pics inédits dans le neuf, entre 55 et 57 euros HT et hors charges par mètre carré et par an.
L’offre encore disponible au 31 décembre dernier comprenait 50 % d’entrepôts de classe. Elle était concentrée dans l’agglomération de Strasbourg, mais hors de la zone du port de Strasbourg où elle était presque inexistante. Des surfaces devaient pourtant s’y libérer pour des déménagements de sites, qui n’ont pas lieu. Reflet d’une autre conséquence de la raréfaction que rapporte Sandrine Reslin : "Quand on est installé quelque part, même si on ne trouve pas tout parfait, on y reste".

Mathieu Noyer

Vendredi 25 Mars 2022



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