Immobilier logistique : vers une nouvelle année record

De BNP Paribas Real Estate à CBRE en passant par Cushman & Wakefield, tous les analystes du marché de l’immobilier logistique en France sont à l’unisson : 2017 est exceptionnelle avec une prévision de l’ordre de 4 millions de mètres carrés (Mm2) placés d’ici la fin de l’année. Pourtant les volumes commercialisés au cours des neuf premiers mois demeurent inférieurs de 8 % par rapport à ceux de l’exercice 2016 record. Mais les prévisions du quatrième trimestre semblent justifier l’optimisme affiché. Celles-ci comptent notamment le futur entrepôt Conforama de 175.000 m2 en Seine-et-Marne, soit le plus grand bâtiment logistique réalisé en France. Aux dix transactions de plus de 50.000 m2 et aux trois de plus de 100.000 m2 déjà enregistrées sur les neuf premiers mois, "les transactions à venir, pour partie signées, nous laissent présager un atterrissage aux environs de 4 Mm2", confirme Didier Malherbe, directeur Activité et Logistique chez CBRE.

Recentrage sur la dorsale

Par région, l’Île-de-France apparaît comme le moteur de cette dynamique avec près de 1 Mm2 commercialisé, soit une augmentation de 72 % en un an ! Parmi les opérations XXL conclues sur le marché francilien, figurent par exemple Amazon (141.000 m2), Alinéa (73.000 m2), Cdiscount (63.000 m2) et Carrefour (62.000 m2). À fin septembre, l’Île-de-France représente plus d’un tiers de la demande placée depuis le début de l’année, et la dorsale logistique nationale comptant également Lille, Lyon et Marseille en concentre les deux tiers.

À l’intérieur, le marché lyonnais est en retrait sous l’effet de la perte de vitesse du secteur de l’Isle-d’Abeau compensée, pour partie, par l’activité de la rocade Est. En dépit d’une atonie au troisième trimestre, la région Paca affiche une demande placée en hausse autour de 180.000 m2 tout comme les Hauts-de-France. "Hors dorsale, les volumes commercialisés se sont contractés de 50 % en un an, avoisinant les 810.000 m2. Cette baisse s’explique par un repli des mouvements d’envergure (de plus de 20.000 m2, NDLR), et par le fait que les entreprises de la grande distribution, qui avaient porté les marchés "secondaires" l’an dernier se sont, pour la plupart, positionnées", constate BNP Paribas Real Estate.

Investissements à coup de milliards

Parmi les animateurs du marché, la distribution spécialisée, les pure-players du web et les prestataires logistiques se distinguent. Ensemble, ils sont à l’origine de 65 % de la demande placée à fin septembre. Autre enseignement, l’engouement pour les opérations en compte propre et clé-en-main. "L’obsolescence de l’offre existante ainsi que la difficulté à trouver des entrepôts de grande taille poussent ce type d’opérations", selon BNP Paribas Real Estate. Cette tension dans l’immobilier logistique français rejaillit sur les loyers. Si les moyennes se maintiennent autour de 45 à 65 euros HT par m2 et par an en Île-de-France, et de 32 euros dans les régions les plus compétitives, certaines localisations se négocient au-dessus de 100 euros HT par m2 et par an, comme en première couronne du bassin parisien.
Malgré la baisse des taux "prime" autour de 5 %, l’investissement dans la logistique superforme. "Sa part n’a jamais été aussi importante avec 9 % du total des montants engagés en immobilier d’entreprise", relève CBRE. En hausse de 12 % à plus d’un milliard d’euros recensés en France par BNP Paribas, ces investissements privilégient les ventes de portefeuilles. Cet intérêt est constaté partout en Europe marqué par les cessions des portefeuilles Logicor pour plus de 12 milliards d’euros, P3 et IDI Gazeley pour 2,4 milliards d’euros chacun !