Immobilier : vers les 3 millions de mètres carrés placés en 2018


Selon les sources, la demande placée dans l’immobilier logistique français s’établit entre 1,85 et 2,6 millions de m2 à l’issue du troisième trimestre. Soit une baisse de l’ordre de 20 % à relativiser au regard de l’exceptionnel score 2017. Un atterrissage autour des 3 millions de m2 est envisagé pour 2018.


Les chargeurs sont à l’origine de 60 % des surfaces placées © Goodman
Les chargeurs sont à l’origine de 60 % des surfaces placées © Goodman
Au sein de la dorsale, l’Île-de-France et les Hauts-de-France se distinguent avec 45 % de la demande en immobilier logistique placée nationale à fin septembre. "Porté par la croissance du port de Marseille-Fos, le marché marseillais est lui aussi sur une bonne dynamique et capte près de 9 %", constate JLL.
Confronté à une pénurie de surfaces, le marché lyonnais demeure en revanche sous ses temps de passage de 2017. Avec de fortes variations, les régions hors dorsale se développent aussi avec 40 % des surfaces commercialisées, portées par la Bretagne, la Normandie et l’Occitanie. Avec pour moteur la distribution spécialisée et alimentaire, les chargeurs sont à l’origine de 60 % des surfaces placées contre 40 % pour les prestataires transport et logistique. Quel que soit l’utilisateur final, les actifs de classe A sont privilégiés et représentent plus de 80 % des volumes commercialisés. Une tendance appelée à durer pour BNP Paribas Real Estate : "La demande d’entrepôts s'oriente vers des bâtiments qui permettent aux utilisateurs de restructurer et d’optimiser leur outil logistique et leur offrent également l’opportunité de massifier leur flux".

Stock de qualité en repli

Comparé à l’an passé, l’exercice en cours enregistre une diminution des transactions de plus de 40.000 m2. "Le cœur de l’activité a surtout concerné les formats de 10.000 à 30.000 m2 concentrant 50 % de la demande placée nationale", selon Cushamn & Wakerfield. Du coup, le stock sur le segment des entrepôts de plus de 10.000 m2 recule de 10 % environ. "Les projets neufs clé-en-main et compte propre consomment depuis trois ans les surfaces avant leur entrée dans l’offre immédiate. En contrepartie, les libérations de sites vieillissants viennent abonder des stocks déjà importants d’entrepôts de seconde main".

"Le marché marseillais est sur une bonne dynamique"


Le stock disponible des entrepôts de plus de 5.000 m2 progresse d’ailleurs de 5 % à près de 3,3 millions de m2. "Sur les trois dernières années, 54 % des surfaces de plus de 10.000 m2 commercialisés ont concerné des bâtiments à construire. Cette tendance se maintient en 2018 avec plus de 52 % des surfaces placées en cours de construction", confirme JLL.
La répartition de cette offre immédiate demeure hétérogène toutefois et "diminue fortement dans les régions lyonnaise et marseillaise, relève Arthur Loyd. La région marseillaise va proposer de nouveaux développements au premier trimestre 2019 mais nous pourrions faire faire à une pénurie totale d’offres existantes au début de l'année prochaine en région lyonnaise".

Bon cru pour l’investissement

Malgré la montée en qualité du bâti et la hausse des coûts de construction et du foncier, les loyers demeurent stables. Ils s’échelonnent sur la dorsale de 44 euros le m2 par an à Marseille et Lille et à plus de 55 euros en Île-de-France.
Dans le même temps, l’immobilier logistique conserve son attractivité auprès des investisseurs. Selon les sources, 1,5 à 1,8 milliard d’euros y ont été investis à fin septembre (+ 37 %). Parmi les opérations significatives, Blackstone a acquis le portefeuille Azurite auprès de Goodman pour plus de 215 millions d’euros et Gramercy a repris celui de Tristan Capital Partners pour 175 millions d’euros.
Cette année, les investissements dans la filière devraient avoisiner les 2,4 milliards d’euros en dépit d’une contraction des taux "prime" autour de 4,5 à 4,75 %. Autre preuve de la confiance des investisseurs pour le marché français, les lancements en "blanc" en cours de construction s’élèvent actuellement à 290.000 m2, "un record depuis 2010", selon BNP Paribas Real Estate.

Érick Demangeon

Vendredi 2 Novembre 2018



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