L’immobilier logistique confirme sa bonne santé

"L’engouement pour l’immobilier logistique ne se dément pas dans l’Hexagone", selon l’étude publiée cet été par Xerfi Research*. Côté clients, la demande placée se maintient depuis 2015 à des niveaux élevés ponctuée, l’an passé, par un record national compris entre 3,5 et 4 Mm2, selon les sources. "Celle-ci devrait progresser de 3 % en 2018 puis ralentir au rythme de 1 % par an en 2019 et 2020 en raison de la difficulté des investisseurs à satisfaire toute la demande et à proposer des biens adaptés aux exigences des utilisateurs". Plusieurs facteurs expliquent cette bonne santé : "La refonte des schémas logistiques des distributeurs pour s’adapter à l’omnicanal, la croissance du e-commerce qui alimente la demande en entrepôts de plus en plus vastes ou la montée en puissance de la supply chain comme outil de compétitivité". Dans le même temps, les investisseurs internationaux confirment leur intérêt pour le marché français de la logistique où les rendements demeurent plus élevés par rapport aux autres actifs immobiliers. D’autres raisons alimentent leur engouement pour la France comme "l’importance de son marché intérieur, sa position géographique centrale et ses niveaux de loyers parmi les plus bas d’Europe".

Vers plus de services

Si la demande des utilisateurs est forte, elle se caractérise aussi par des exigences plus complexes en termes de bâtiments et impose "aux acteurs du marché – développeurs et contractants en tête – à monter en gamme", selon Xerfi Research. Sur le plan technique par exemple, les entrepôts doivent de plus en plus intégrer "des process automatisés dès leur conception mais aussi maîtriser des projets XXL et de grande hauteur".

Cette montée en gamme concerne également l’offre de services : "les acteurs de l’immobilier logistique doivent devenir de véritables prestataires de solutions globales pour renforcer leur promesse de valeur aux occupants". Ceux-ci souhaitent notamment davantage de modularité, de flexibilité et d’accompagnement. "Cette mutation impose de redoubler d’efforts pour, par exemple, faire adopter le BIM (Building Information Modeling ou maquette numérique) en exploitation par leurs clients".
 
Nouvelles approches

L’augmentation des surfaces s’oppose toutefois à la disponibilité de foncier dans les zones à forte densité, périurbaines et urbaines notamment. Du coup, "le multiniveau ou l’entrepôt à étages fait de plus en plus d’émules car, en occupant moins de surface foncière, le projet peut se rapprocher des centres urbains comme celui d’Amazon à Brétigny-sur-Orge qui comptera trois étages". Cette évolution s’accompagne d’une robotisation et d’une automatisation accrues où la richesse des solutions s’adresse aujourd’hui aussi bien aux bâtiments neufs qu’anciens. Parmi les autres tendances lourdes constatées sur le marché de l’immobilier logistique en France, Xerfi souligne le développement des "entrepôts verts avec le recours à des équipements basse consommation pour améliorer in fine le rendement des actifs". Quant aux défis encore à relever par la filière, l’étude relève la logistique urbaine et les sites associés "capables à la fois de supporter une accélération des flux de livraison de colis sans augmenter la circulation des véhicules en ville".

* L’immobilier logistique à l’horizon 2020 – Défis, axes de développement et perspectives de croissance des investisseurs, développeurs, gestionnaires et contractants