L’immobilier logistique orphelin d’offre à Strasbourg


La pénurie de surfaces neuves atteint son paroxysme dans la capitale alsacienne et le Bas-Rhin, alors que la demande reste soutenue. Un début de résorption est attendu, mais seulement l’an prochain.


Un entrepôt de 12.500 m2 dans le quartier strasbourgeois de la Meinau, rare exemple d'offre immédiatement disponible, bien que peu adaptée au marché actuel © CBRE
Un entrepôt de 12.500 m2 dans le quartier strasbourgeois de la Meinau, rare exemple d'offre immédiatement disponible, bien que peu adaptée au marché actuel © CBRE
Cette fois-ci, Strasbourg et le Bas-Rhin sont bien "à l’os" : les cabinets commercialisateurs dressent plus ou mois explicitement ce constat, à l’occasion de leurs études annuelles du marché de l’immobilier logistique. La pénurie d’offre de qualité qu’ils relèvent depuis des années est désormais devenue totale, après que les dernières surfaces adaptées ont trouvé preneur.
Le neuf immédiat se situe à zéro, observent CBRE Rive Gauche et BNP Paribas Real Estate. "Il faudra attendre 2020 pour qu’il revienne. En attendant, le marché ne propose pas de bâtiment de classe A", appuie Nathalie Mengès, consultante locaux d’activités chez BNP Paribas Real Estate Grand Est. La zone du Port autonome, traditionnel "refuge", n’échappe plus à la règle.
Toutes typologies confondues, l’offre immédiate se situe à 46.000 m2 pour l’ensemble du Bas-Rhin, selon CBRE Rive Gauche. En un an, elle a fondu de 100.000 m2. "C’est autant de transactions qui auraient pu se faire mais qui ne se sont pas concrétisées, faute d’entrepôts disponibles", analyse Sandrine Reslin, consultante de ce cabinet pour la logistique.

Externalisations en hausse

Car la demande, elle, est bien active. Les transactions ont dépassé leur moyenne des dernières années. Par rapport à 2017, elles sont stables, selon BNP Paribas, à 149.000 m2, et même en hausse notable de 12 %, d'après CBRE Rive Gauche, à 183.000 m2.
Les opérations les plus significatives ont émané, en acquisition de l’industriel de la construction Soprema pour 25.000 m2 au port, du régional Jung Logistique pour 22.000 m2 également dans la zone portuaire et pour 19.000 m2 à Geispolsheim au sud de Strasbourg, et en location d’XPO pour 21.000 m2 à Dambach-la-Ville, au centre de l’Alsace, en réoccupation de l’ancienne plateforme de Carrefour et Dia. "La moitié des surfaces placées a émané de projets de type 3PL (Third Party Logistics) qui consistent à externaliser le transport et l’entreposage et y adjoindre des services connexes. Signe que l’externalisation logistique est dynamique, au profit des prestataires", observe Sandrine Reslin.
L’investissement a été actif également : des entrepôts ont été vendus et rachetés pour 30 millions d’euros l’an dernier dans le Bas-Rhin, relate BNP Paribas Real Estate.
Les commercialisateurs trouvent toutefois un sérieux motif d’espoir pour le neuf  : après des années d’apathie, les promoteurs et investisseurs ont pris conscience de la situation et réagissent par le lancement de projets. Le neuf va donc repartir de l’avant, à partir de l’année prochaine, grâce notamment à trois projets de 15.000 à 70.000 m2 unitaires à l’initiative des sociétés KS Group, JBD Développement et LCR.

Mathieu Noyer

Mercredi 13 Février 2019



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