Le marché de l'immobilier logistique reste dynamique


L'immobilier logistique a connu un trois quarts d'année en hausse l'année dernière en dépit d’un ralentissement au troisième trimestre, d'après la dernière étude d'Arthur Loyd Logistique. Le dynamisme provient surtout de la région parisienne et des zones hors "dorsale" tandis que Lyon et Marseille marquent le pas.


© FM Logistic
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Avec 2.369.000 m² commercialisés, l'immobilier logistique est demeuré animé au cours des neuf premiers mois de l’année 2019. "La demande placée à fin septembre dépasse de 11 % les volumes moyens à cinq ans, déjà portés par une année 2017 exceptionnelle".
La dorsale demeure l'axe logistique structurant de l’Hexagone, concentrant 55 % des transactions effectuées. En dépit d’un léger retrait, l’Île-de-France en constitue le principal pôle, avec 565.000 m² placés. Cette région bénéficie notamment de la prise à bail d’une surface de 72.000 m² par Stokomani, à Venette, indique Arthur Loyd Logistique dans son étude.
Pour Didier Terrier, directeur général de la société, de nombreuses constructions pour compte propre ont été effectuées au plan régional, permettant à la demande placée d’atteindre dans cette région le record de 437.000 m². L'expert immobilier logistique cite les exemples des trois constructions de Log’s à Denain, Wattrelos et Maubeuge, totalisant 106.000 m², ainsi que le positionnement de Suncity sur un grand volume à Cambrai. De nombreux projets en blanc y ont également été lancés ou livrés, notamment à Santes, Arras, Cambrai et Prouvy.

La dorsale en souffrance

De son côté, la région lyonnaise enregistre une seule très grande transaction, réalisée par Easydis à Corbas. L'activité logistique n’y atteindra pas en 2019, faute d’offre immédiate, le niveau de 2018. La tendance baissière du pôle marseillais se confirme également, avec seulement 67.000 m² placés à neuf mois.
En hausse de 54 % en un an, la demande placée atteint par ailleurs 1,1 million m² dans les pôles extérieurs à la dorsale. Pour Didier Terrier, "les zones établies de l’axe ligérien ont été, depuis Orléans jusqu’à Nantes, tout particulièrement prisées par les utilisateurs, concentrant plus de la moitié des volumes pris hors dorsale". Quatre grandes transactions y ont ainsi été réalisées. À Angers, Action a acquis une plateforme de 56.000 m² tandis qu'à Mer, But s’est positionné sur 52.000 m². Le dynamisme hors normes de la région Grand Est se poursuit par ailleurs au troisième trimestre, avec la prise à bail d’un entrepôt de 60.000 m2 par Renault, à Basse-Ham.
Les chargeurs, qu'Arthur Lloyd estime se trouver pour plus de la moitié dans la grande distribution, s’illustrent à neuf mois par leur positionnement sur 60 % des volumes placés. Parmi eux, les enseignes spécialistes des petits prix continuent d'étoffer leur réseau, notamment par la construction d’une plateforme de 72.000 m² à Venette, destiné au spécialiste du destockage Stokomani.
Les prestataires logistiques privilégient pour leur part la prise à bail de plateformes moins étendues, avec seulement sept transactions de plus de 30.000 m². Ils restent tout particulièrement présents en Île-de-France, où ils prennent 49 % des volumes à neuf mois.  
L'offre logistique à moins de six mois se maintient quant à elle à un niveau de 1,9 million de m² sur la dorsale logistique, composée à 73 % de surfaces de classe A, explique l'étude. Elle stagne dans les régions lyonnaise (101.000 m²), marseillaise (106.000 m²) et francilienne (1.139.000 m²), et n’augmente nettement que dans les Hauts-de-France où elle atteint 605.000 m². Tout comme au premier semestre 2019, le potentiel de développement avoisine quant à lui 7 millions de m².

Les montants investis en hausse de 21 %

Les montants investis en immobilier logistique ont nettement progressé au cours des trois premiers trimestres de l’année 2019, en hausse de 21 % par rapport à 2018, atteignant 2,2 md EUR.
"L’exceptionnelle vitalité de cette classe d’actifs est notamment rendue possible par des transactions de portefeuilles majeures, qui devraient permettre d’atteindre d’ici la fin de l’année le niveau historique de 3,7 M EUR engagés", a constaté Nicolas Chomette, directeur Investissement d'Arthur Lloyd Logistique. Cinq transactions de portefeuilles français et paneuropéen de plus de 100 M EUR ont ainsi d’ores et déjà été réalisées. Légèrement majoritaires à ce stade, les transactions unitaires stimulent également le marché, avec 38 opérations pour 1,2 md EUR.
Le dynamisme du marché est, d’une part, illustré par plusieurs acquisitions sur les pôles établis de l'Ouest français, depuis la région rouennaise jusqu’à Toulouse, mais également par une demi-douzaine de transactions en blanc.
L'une des spécificités de l’année 2019 tient par ailleurs à la nationalité des acteurs du marché, selon l'étude. Nicolas Chomette précise en effet que "fait hors normes, les investisseurs français devraient dominer pour cette fois le marché de l’investissement immobilier logistique, notamment par des positionnements particulièrement marqués d’Argan, Amundi, BNP REIM et Axa IM". Cette montée en puissance ne doit pas occulter la forte activité des acteurs anglo-saxons et l'arrivée de nouveaux entrants, tels que les coréens KIS et IGIS.

Vincent Calabrèse

Mardi 28 Janvier 2020



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