Les chargeurs dynamisent l'immobilier logistique

Selon le segment observé, le marché de l'immobilier logistique progresse en 2013 de 21 % pour les entrepôts de plus de 5.000 m2 et de 10 % environ pour ceux de 10.000 m2 et plus. À l'origine de ces tendances, Cushman & Wakefield, BNP Paribas Real Estate et Arthur Loyd Logistique s'entendent en revanche sur les caractéristiques de l'exercice écoulé. Sur une demande placée comprise entre 2,1 et 2,5 millions de m2, la croissance est portée pour l'essentiel par de grands projets clés en main à l'initiative de chargeurs. Grande distribution en tête, ils représentent 70 % des volumes commercialisés à l'image de Gifi près de Douai (72.000 m2), Castorama à Saint-Martin-de-Crau (113.000 m2) ou Intermarché à Heudeville (52.700 m2). Si elles reflètent l'ampleur des rationalisations logistiques en cours, ces opérations "accompagnent la multiplication des canaux de vente liée à l'essor du e-commerce et à la prolifération des drives", selon Cushman & Wakefield.

Île-de-France en berne

Par région, les deux points d'entrée de la dorsale logistique française se distinguent avec, au sud, un nouveau record pour le marché Paca avec près de 370.000 m2 placés. À un niveau élevé supérieur à 250.000 m2, l'activité dans le Nord-Pas-de-Calais est stable. Plus inquiétantes sont les évolutions en Île-de-France et sur le marché lyonnais avec une baisse des volumes comprise entre 20 et 30 % selon les sources. Boostés par les régions Centre et Normandie, les marchés "secondaires" s'apprécient de 15 % avec une demande placée de 650.000 m2 environ.

Stock en hausse, loyers stables

Malgré la progression des surfaces placées, les contre-performances de l'Île-de-France alimentent le stock disponible. À près de 3,5 millions de m2, il se développe de 3 à 5 % selon les analyses. "L'offre actuelle n'est cependant pas toujours adaptée aux demandes exprimées, notamment en plateformes XXL", relève BNP Paribas Real Estate. Quant au marché lyonnais, sa faible activité en 2013 n'a pas permis de reconstituer son stock "historiquement bas à 225.000 m2, inférieur à une année de consommation", fait remarquer Arthur Loyd Logistique. S'agissant des loyers, la stabilité est de mise variant de 50 euros le m2 par an en Île-de-France à 42 euros sur le reste de la dorsale.

Avec des taux "prime" de 7,3 à 7,7 % selon la taille des bâtiments, Arthur Loyd évalue à 850 millions d'euros, les sommes investies en 2013 sur le marché de l'immobilier logistique français marquées "par le ralentissement des ventes de portefeuilles et l'intérêt confirmé des investisseurs anglo-saxons".

Avis divergents

Pour 2014, Arthur Loyd anticipe une baisse des commercialisations sur un "marché sur mesure tiré par l'optimisation des supply chain mais pénalisé par un environnement économique incertain et par la dégradation de la qualité de l'offre". À l'inverse, Cushman & Wakefield et BNP Paribas Real Estate prévoient une tendance analogue à l'an passé. "Pressés de réduire leurs coûts de transport, d'anticiper l'évolution des normes réglementaires et d'accompagner la multiplication des canaux de vente, les chargeurs conserveront un rôle moteur", selon Cushman & Wakefield.