Retour des chargeurs au premier semestre dans l'immobilier logistique

Selon les sources, les surfaces logistiques de plus de 10.000 m2 commercialisées en France au premier semestre varient entre 1,4 et 1,7 Mm2, en hausse de 1,5 à 4 %. Avec 60 % environ de transactions réalisées sur la dorsale Lille-Paris-Lyon-Marseille, ce début d’année a été animé par les chargeurs à l’origine, également, de près de 60 % de la demande placée. Pour Magali Marton de Cushman & Wakefield, les leviers qui alimentent le marché sont toujours présents : "La réorganisation des schémas d’approvisionnement de la grande distribution et la transition omnicanale suscitent une demande qui s’échelonne des formats XXL (plus de 40.000 m2, NDLR) aux abords des grands bassins de consommation jusqu’aux entrepôts compacts au cœur des centres-urbains".
 
Marseille et Paca en repli

Si l’Île-de-France domine sur la dorsale avec près de 400.000 m2 placés sans compter d’opérations XXL, Lille et les Hauts-de-France tirent leur épingle du jeu. Selon Arthur Loyd Logistique, plus de 330.000 m2 y ont été commercialisés portés par deux transactions : Suncity à Cambrai (73.000 m2) et La Foir’Fouille à Dourges (70.000 m2). Recensant l’opération la plus importante du semestre avec Easydis à Corbas (78.000 m2), Lyon et la région Auvergne-Rhône-Alpes se situent à plus de 110.000 m2 placés.

Seuls Marseille et Paca marquent un net recul avec près de 40.000 m2 vendus seulement. Sur les marchés dits "secondaires", plusieurs transactions XXL sont enregistrées : Gifi au Mans et à Saint-Germain-du-Puy (50.000 m2 chacun), le distributeur de pneus Delticom à Ensisheim (62.700 m2) et Action à Verrière-en-Anjou (56.000 m2). "En comparaison des trois années précédentes, les spécialistes du commerce en ligne sont moins présents début 2019 mais la composante e-commerce reste incontournable pour de nombreuses opérations aussi bien côté chargeurs que logisticiens", relève Magali Marton.

Stock stable

Globalement, les surfaces de 20.000 à 40.000 m2 ont été plébiscitées ce semestre et l’ensemble des analystes tablent sur un exercice supérieur à 3 Mm2 placés. En parallèle, le stock disponible devrait rester stable autour de 2,6 Mm2 avec toutefois de fortes disparités selon les régions illustrées par le manque de foncier autour de Lyon. "De façon générale, le marché français continue d’exprimer une pénurie structurelle d’entrepôts de classe A mais aussi de matière première soit des fonciers aptes à recevoir des développements neufs", selon Cushman & Wakefield. Dans ce contexte, "la part qualitative des actifs d’entreposage voit ses valeurs locatives tirées vers le haut mais cette fraction reste encore insuffisante à acter un mouvement de hausse des loyers".
 
Reprise des investissements au second semestre

Sur le front des investissements, un tassement est constaté avec, selon les sources, de 880 à 960 millions d'euros engagés au premier semestre (- 20 % environ). "Ce ralentissement traduit un manque d’offres limitant de facto les volumes investis qui ne reflètent pas l’engouement que suscitent aujourd’hui les actifs logistiques auprès des investisseurs", commente Nicolas Chomette d’Arthur Loyd. Une reprise des investissements est attendue dans la seconde moitié de l’année à l’heure où Argan vient d’officialiser l’acquisition du portefeuille Cargo occupé par Carrefour pour près de 900 millions d'euros. Le montant des investissements dans l’immobilier logistique français devrait avoisiner les 3 milliards d’euros cette année sur la base d’un taux de rendement de l’ordre de 4,5 %.