Immobilier logistique : les loyers soutenus par une pénurie de l'offre


En Europe, dans l'immobilier logistique, le marché de la location est parvenu à faire un bond de près de 30 %. Dans un contexte de crise sanitaire, l'offre a eu du mal à répondre à une demande en forte hausse.


Entrepôt de la zone Distriport à Fos-sur-Mer © Vincent Calabrèse
Entrepôt de la zone Distriport à Fos-sur-Mer © Vincent Calabrèse
Dans l'immobilier logistique, en Europe, le marché de la location a battu de nouveaux records en 2021. Il a progressé de 29 % l'an dernier dans les principaux pays du Vieux-Continent. Pourtant, le rythme de construction des entrepôts a pris du retard face à une demande qui est restée forte.

Les développements en blanc (à savoir avant de trouver un futur occupant), sont demeurés toutefois limités, estime dans sa dernière étude BNP Paribas Real Estate. Le retard dans les projets est imputé notamment à la pénurie des matériaux et au problème d'accès aux terrains, selon les auteurs du document.

Avec une demande élevée et une offre plus faible, le prix des loyers s'est trouvé sous pression. Le nombre de transactions, dopé par les ventes en ligne et une reprise économique globale, a connu une forte progression en Europe. En effet, la crise sanitaire a favorisé le e-commerce.

Avec une demande sans cesse en hausse, l'offre s'est tarie ces trois dernières années, rappelle le document. Elle a créé des déséquilibres majeurs sur certains marchés. Dans les zones où l'activité est dense, la demande s'est déplacée vers les régions.

Dans les régions où le taux de vacance est nettement inférieur à la moyenne européenne de 5 % enregistrée en 2021, l'équilibre du marché dépendra des délais d'achèvement et de la disponibilité des terrains.

La dynamique du e-commerce

Peu de projets spéculatifs ont été lancés, constate l'étude, en soulignant que les nouveaux projets immobiliers ne suffisent toujours pas à répondre à la demande. Passant en revue le marché de la logistique en détaillant les principaux pays de la zone, BNP Paribas Real Estate explique qu'ils ont tous affiché un record.

Ainsi, en France, après un début d’année au démarrage lent, le marché a retrouvé une dynamique grâce à une forte activité à Paris et Lille et à une croissance soutenue du PIB (+6,7 % en 2021), parmi les plus élevées d’Europe. Dans l’ensemble, l’offre reste est restée rare sur la plupart des marchés. En Espagne, les volumes de transactions ont atteint plus de 2 millions de mètres carrés en 2021.

L’activité a été stimulée par le commerce électronique. Le commerce alimentaire ainsi que par la croissance économique (+ 4,3 % en 2021 ont également joué un rôle fort sur le marché. Les taux de vacance sont en effet restés très bas. Ce qui contribue à exercer des pressions haussières sur les loyers, notamment à Barcelone.

En Allemagne, il a tourné à plein régime. Le e-commerce a constitué un moteur pour le nombre de transactions qui a fortement progressé. "La logistique a mieux traversé la crise que la quasi-totalité des autres secteurs de l’économie", expliquent les experts.
De son côté, le Royaume-Uni, avec 6 millions de m² commercialisés, a bénéficié lui-aussi d'une forte reprise économique (estimée à 7,1 %).

En Pologne, la pandémie a alimenté la croissance déjà solide du commerce électronique. La vigueur de la croissance économique (évaluée à 5,2 %) a soutenu le marché.

Aux Pays-Bas, dans un contexte de faible disponibilité dans les principaux pôles logistiques, les utilisateurs ont continué à se détourner vers d’autres sites pour réaliser leurs transactions. Les loyers se sont stabilisés. Mais la vigueur de la demande et la faiblesse de la disponibilité ont exercé une certaine pression à la hausse.

La relocalisation va doper le marché

Selon le consultant, "plutôt que de gonfler leurs stocks pour contrer les problèmes de chaîne d’approvisionnement, les entreprises peuvent mettre en place des réseaux logistiques dédiés minimisant les coûts de distribution et permettant un acheminement plus rapide des marchandises".

BNP Paris Real Estate estime que "l’optimisation de la chaîne d’approvisionnement reste ainsi un moteur important pour l’occupation à venir des espaces logistiques, notamment au niveau local et régional. Ces dernières années, une grande partie de la demande exprimée a été tirée par la recherche d’entrepôts pour stocker et distribuer des produits finis fabriqués beaucoup plus loin".

Selon lui, la crise du Covid-19 a incité les entreprises à relocaliser dans leur pays une partie de leurs processus de fabrication. Une opportunité dans l’augmentation de la demande…

Vincent Calabrèse

Mardi 8 Mars 2022



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