L’immobilier logistique retrouve son rythme d’avant crise


En 2021, le marché de l’immobilier logistique français devrait se hisser autour des 4 millions de mètres carrés, soit le niveau de 2017 et 2018. L’investissement y est toujours dynamique avec une prévision de l’ordre de 4 milliards d’euros cette année.


Nouvelle plateforme de Seafrigo sur le port du Havre © Le Barbo Graphic
Nouvelle plateforme de Seafrigo sur le port du Havre © Le Barbo Graphic
Amorcée dès la fin 2020, la reprise de l’immobilier logistique se confirme. À l’issue du troisième trimestre 2021, la demande placée est comprise entre 2,3 et 3 millions de mètres carrés (Mm2), en hausse de 21 à 29 %, selon les sources et modes de calcul.

Cette année devrait s’achever sur un chiffre avoisinant les 4 Mm2. Plusieurs raisons semblent expliquer cette reprise : la réalisation d'opérations de 2020 retardées ou reportées, la hausse de la demande de surfaces de la grande distribution engagée dans la refonte omnicanale de ses schémas d’approvisionnement, la croissance du e-commerce et de la logistique urbaine, ou encore, l’augmentation des stocks, et les relocalisations.

Au plan géographique, la dorsale nord-sud concentre les deux-tiers de la demande placée à fin septembre. Les Hauts-de-France s’y distinguent avec près de 870.000 m2 commercialisés, selon Arthur Loyd Logistique. L’Île-de-France se maintient, tandis que les marchés lyonnais et du sud de la France reculent par rapport à 2020. Hors dorsale, les volumes (710.000 m2) diminuent également malgré des développements relevés dans le Centre-Val-de-Loire, le Grand-Est, la Nouvelle-Aquitaine et la Normandie.

Retour des chargeurs et des surfaces "XXL"

Le retour des grandes surfaces alimente aussi la reprise du marché. En témoignent les opérations de plus de 100.000 m2 de La Redoute à Épinoy-Cambrai (59), de Seb à Bully-les-Mines (62) ou l’installation de JJA à Saint-Vigor-d’Ymonville (76) dans un entrepôt de 92.000 m2. À fin septembre, John Lang Lasalle recense seize opérations "XXL" de plus de 40.000 m2. La plupart sont à l’initiative de chargeurs (51 % de la demande placée totale) et concernent le marché locatif.

La grande proportion des lancements en blanc est une autre caractéristique de l’année 2021. Selon les sources, ils ont représenté entre 600.000 et 740.000 m2 des prises à bail. "Alors que les opérations à construire se complexifient, se positionner sur un lancement en blanc représente la certitude de disposer d’une plateforme à une période certaine ou à brève échéance", affirme Didier Terrier, directeur général d’Arthur Loyd Logistique. Cet engouement est motivé aussi par un taux de vacance faible, autour de 4,8 % à l’échelle nationale, et un stock disponible redescendu à 2,4 Mm2, selon CBRE.

Investissements dynamiques

Ces pressions sur l'offre disponible se traduisent par une augmentation des loyers "prime" qui sont actuellement compris entre 45 et 49 euros par m2 et par an hors dorsale et entre 45 et 65 euros/m2/an sur la dorsale. Elles ont aussi pour conséquence de renforcer l’attractivité de l’immobilier logistique auprès d’investisseurs à la recherche de placements sans risques du fait de la résilience démontrée par ce secteur lors de la crise sanitaire.

En 2021, les investissements sur le marché logistique seraient de 4 milliards d’euros contre 3,4 milliards l’an passé. Revers de la médaille, la concurrence pour acquérir des actifs logistiques contracte les taux de rendement qui se situeraient autour de 3,25 % à la fin de l’année.

Érick Demangeon

Mardi 7 Décembre 2021



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