Percée des marchés "secondaires" de l’immobilier logistique

Bien qu’en retrait de 7 % par rapport à un premier semestre 2015 record, le marché français des entrepôts logistiques de plus de 5.000 m2 enregistre à fin juin sa seconde meilleure performance depuis 2008. Avec plus de 1,5 million de m2 commercialisés, la première moitié de l’année se distingue aussi par la répartition géographique des transactions. D’un côté, la dorsale Lille-Paris-Lyon-Marseille recule nettement et ne concentre que 50 % des surfaces placées. De l’autre, les marchés "secondaires" enregistrent plusieurs commandes de bâtiments "XXL" dédiés aux acteurs de la grande distribution. Sous l’effet de la massification des plateformes dans cette filière, pas moins de cinq opérations de plus de 50.000 m2 à l’initiative d’Intermarché, Carrefour et Leclerc ont ainsi été conclues en Bretagne, dans l'Yonne, dans l'Ain et en Gironde. 

Sur la dorsale, les volumes commercialisés en Île-de-France s’établissent à 421.000 m2 en chute de plus de 30 %, et les deux tiers des transactions ont été menées dans des entrepôts existants à l’initiative de prestataires logistiques. La taille du marché rhodanien se contracte également de près de la moitié, et termine le semestre sur un total de 180.000 m2. Une tendance similaire est constatée en Paca où les surfaces placées se hissent au-dessus des 100.000 m2. Seul le Nord maintient son rythme de croisière avec environ 80.000 m2 placés.

Réduction du stock

Selon CBRE, le mouvement de déstockage, initié depuis 2013, se poursuit, avec une baisse de 4 % de l’offre immédiate disponible qui se situe autour des 3 millions de m2. Cette tendance est perceptible en Île-de-France, qui concentre un tiers de ce stock, et dans le Nord, avec des baisses respectives de 20 et 35 %. De retour depuis fin 2015, les lancements "en blanc" se multiplient en parallèle avec près de 260.000 m2 répartis sur l’axe Nord-Sud. Très peu de changements sont relevés en revanche en termes de loyers : les valeurs "prime" en régions continuent de s’échelonner entre 42 et 48 euros le m2, et se maintiennent entre 53 et 55 euros le m2 en Île-de-France.
Autre enseignement du semestre, l’intérêt des investisseurs pour les produits logistiques se confirme. Sur 850 millions d’euros échangés sur les actifs industriels au cours de la période, près de 70 % concernent la logistique. En hausse de 17 %, les sommes investies sur ce segment ont été dynamisées "par plusieurs portefeuilles de taille moyenne achetés par des fonds anglo-saxons, comme Diane pour 105 millions d’euros acquis par Rockspring ou bien Wolf pour près de 100 millions d’euros acheté par Stam Europe pour un fonds américain", note Franck Poizat, directeur Investissement logistique & Activité France chez BNP Paribas Real Estate.
Au regard des opérations en cours de développement, CBRE et BNP Paribas Real Estate anticipent un marché national proche des 3 millions de m2 placés en 2016, soit dans la moyenne des meilleurs exercices depuis 2008.